Руководство покупателя

HOW TO BUY A HOME

The First Steps to Buying a Home in Los Angeles

Every single step within the entire home buying process is extremely important. The buyer should start off their journey by deciding which area in Los Angeles they want to reside in and how much money they are willing to spend on their new home. Once this is decided, the buyer needs to choose the right real estate agent for them. The real estate agent is going to show the buyer all the homes that are currently up for sale on the market within the buyer’s desired price range. After the buyer finds the right home for them, their real estate agent is going to create a purchase agreement including their offer to the seller.

After the seller accepts the offer, the buyer and seller will pick up an escrow company. This company has a large responsibility because they will be responsible for looking over the title of the home so all parties know if there are any issues that exist before the buyer tries to close on the home. Some of these issues good be a preexisting lien on the property or unpaid mortgages that the new buyer doesn’t want to be burden with. The title-and-escrow company will discover these issues so the buyer can make sure they are resolved before they close on the house.

The purchase agreement is usually with an earnest money security deposit that is supplied by the buyer. This shows the seller and the lender that the buyer is actually serious about purchasing this new home.

Initiating the Escrow Process  

После того, как соглашение о покупке принято и официально подписано обеими сторонами, открывается эскроу-счёт. Заявленные деньги, которые первоначально были предоставлены покупателем, будут депонированы, а затем эскроу-компания позаботится о том, чтобы все средства были должным образом оформлены для обеспечения быстрой транзакции. Эскроу-компания размещает заказ у титульной компании (Title Company), которая является специализированным агентством по правам собственности, чтобы получить предварительный отчёт, в котором будут показаны все записи о рассматриваемом имуществе. Как описано выше, предварительный отчёт покажет всем заинтересованным сторонам, есть ли какие-либо проблемы с правом собственности, которые могут помешать покупателю получить необременённое свидетельство о праве собственности после того, как покупатель официально закроет сделку по приобретению дома.

Устранение непредвиденных обстоятельств 

Период для решения возможных непредвиденных обстоятельств существует для того, чтобы покупатель и продавец могли собрать все необходимые документы, требуемые для транзакции. Приведенные ниже документы будут собраны эскроу-компанией:

• Документы, свидетельствующие о завершении физического осмотра имущества
• Документы, подтверждающие результаты проверки на вредителей, проведённой в отношении имущества
• Официальная оценка имущества
• Заявление о раскрытии информации о передаче (TDS/ Transfer Disclosure Statement), предоставленное продавцом
• Предварительный отчёт титульной компании о праве собственности
• Официальная подпись кредитора об одобрении кредита, который они предоставляют покупателю
• Все официальные данные
• Любые другие документы, необходимые для завершения этой транзакции

Получение страховки домовладельца 

Потенциальный покупатель должен иметь страховку домовладельца, чтобы иметь право на покупку дома в Лос-Анджелесе. Этот вид страхования домовладельца, приобретаемый покупателем, обычно устанавливается между покупателем и кредитором до заключения любых других соглашений с продавцом или эскроу-компанией. Покупатель должен предоставить страховой полис домовладельца эскроу-компании до истечения срока действия эскроу-счёта. Страховой полис домовладельца так же должен соответствовать требованиям кредитора, чтобы покупатель мог использовать его для сделки. Агент покупателя и эскроу-компания работают в тандеме с эскроу-компанией, чтобы подтвердить, что страховой полис домовладельца покупателя оформлен до закрытия эскроу-счёта.

Первоначальный взнос и депозиты на покрытие расходов по завершению сделки 

Задаток в виде депозита – это деньги, которые покупатель передаёт продавцу или агенту продавца. Эта сумма является доказательством того, что покупатель намерен купить недвижимость у продавца. Покупатель может внести эту сумму с помощью чека, наличных, брокера или банковского перевода. Всякий раз, когда лицензированная фирма или агент по недвижимости принимает какие-либо суммы денег вместе с предложением, они обязаны зачислить деньги на трастовый или эскроу-счёт в течение 3 дней.

Банковский перевод чаще всего используется покупателем для внесения своих денег на эскроу-счёт. Это позволяет эскроу-компании иметь быстрый доступ к средствам, когда транзакция будет официально закрыта. Сумма, которую покупатель должен внести, уже определена и внесена в договор купли-продажи. Затем эскроу-компания предоставляет покупателю документ, указывающий предположительную стоимость окончательного закрытия сделки по покупке дома.

Подписание кредитных документов 

Если покупателю нужен кредит/ипотека, кредитор предоставляет покупателю все необходимые кредитные документы, которые нужно подписать, чтобы эскроу-счёт был официально закрыт. Покупатель обычно просматривает и подписывает эти документы на встрече, которую для них назначает эскроу-компания.

Закрытие эскроу-счёта 

Как только условия договора купли-продажи урегулированы, покупатель может подписать все необходимые документы по закрытию сделки. Если покупателю нужен кредит/ипотека, они вносят все необходимые средства для закрытия сделки, а кредитор предоставляет подтверждение одобрения кредита с официальной печатью. После того как кредитор подтверждает кредит и подписывает кредитные документы, он вносит согласованную сумму кредита. Публичная запись делается на основании акта, депонированного продавцом. После завершения всех этих шагов покупатель официально становиться владельцем своего нового дома в Лос-Анджелесе.

ВАЖНОСТЬ СТРАХОВАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Покупатель своего первого дома в Лос-Анжелесе – это человек, получающий право собственности на любую недвижимость, которую он покупает. Право собственности, которое покупатели получают, даёт им права основного владельца недвижимости и основного владельца земли. Существуют определённые условия, которых надо придерживаться во время всего процесса приобретения, и которые должны быть отработаны до того, как покупатель официально закроет сделку на покупку своего нового дома. Если покупатель не обнаружит возможные проблемы на ранней стадии, они могут получить ограничения на свои права собственности. Проценты ипотечного кредитора также могут быть изменены, если эти проблемы не будут решены до закрытия сделки.

Страхование права собственности является чрезвычайно важной частью процесса, которое нельзя упускать из виду. Эта страховка обеспечивает защиту покупателя от любых потенциальных проблем с правом собственности, которые могут возникнуть, а также от любых убытков, которые могут обнаружиться из-за ранее существовавших залогов, наложенных на имущество. Эту информацию можно упустить во время обычной проверки права собственности, поэтому покупателям необходимо страхование права собственности, чтобы защитить себя от любых потенциальных опасностей, которые могут возникнуть. Следующие проблемы с правом собственности могут обнаружиться:

• Фальшивый документ, который был подделан и не обеспечивает надлежащую передачу права собственности посредством сделки с недвижимостью
• Наследники, которые могут иметь определенные претензии к собственности после того, как покупатель уже закрыл сделку
• Ошибки в публичных записях, затрудняющие надлежащую передачу права собственности
• Документы, оформленные по просроченной доверенности.

Два типа полисов страхования собственности в Калифорнии 

В пределах штата Калифорния покупатели могут использовать два различных типа полисов страхования права собственности, когда желают купить свой первый дом. Этими двумя страховыми полисами являются Американская ассоциация прав собственности на землю (ALTA) и Калифорнийская ассоциация прав собственности на землю (CLTA). Кредитор страхуется CLTA, а владелец недвижимости страхуется ALTA. Как кредитор, так и владелец недвижимости застрахованы и защищены в соответствии с этими разными полисами. ALTA в большей степени является полным страховым полисом для кредитора, если есть какая-либо информация, которая не подпадает под действие полиса CLTA. Как только недвижимость официально продана, полис CLTA больше не действует. С другой стороны, полис ALTA остаётся в силе до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен.

Тщательная проверка права собственности 

Правильная проверка права собственности заключается во внимательном изучении общедоступных записей, которые надо перепроверить по конкретной собственности. В большинстве случаев адвокат или титульная компания будут использовать различные юридические документы, чтобы официально подтвердить, что продавец фактически является законным владельцем имущества, выставленного на продажу. В дополнение к этому, проверка права собственности позволит выявить любые другие юридические и финансовые претензии, которые могли быть ранее предъявлены к собственности. Эта тщательная проверка завершается до того, как будет официально рекомендован полис страхования права собственности. Благодаря этой проверке мы перепроверим:

• Любую информацию, которая может помешать покупателю законно получить право собственности
• Ипотечные кредиты, судебные решения или залоги, которые не были выплачены по праву собственности
• Любые ограничения или сервитуты, которые в настоящее время установлены на праве собственности
• Нотариальные подтверждения, которые не задокументированы должным образом

Наша команда предлагает предоставить любую необходимую поддержку или помощь, которая может понадобиться адвокату и титульной компании. Мы подготовим покупателю, продавцу и кредитору предварительный отчёт, который позволит каждому участнику понять все проблемы, связанные с правом собственности. Эта информация позволит покупателю ещё до закрытия сделки по приобретению дома быть уверенным в том, что он получит приобретаемую недвижимость, без обременений.

ВЕСЬ ПРОЦЕСС ЭСКРОУ 

Как только предложение/контракт согласованы как покупателем, так и продавцом, официальные копии контракта передаются адвокатам обеих сторон. Адвокаты должны перепроверить и утвердить контракт, чтобы гарантировать, что их клиенты заключают действительно отличную и выгодную сделку. После завершения этой части, проводиться осмотр дома профессиональным оценщиком, чтобы убедиться, что дом соответствует заявленным характеристикам. Если будут обнаружены какие-либо проблемы, они будут решены и согласованы между покупателем и продавцом. Кроме того, если покупатель не использует наличные, он подаёт заявку на ипотечный кредит и берёт на себя обязательство перед кредитором, с которым предпочтёт работать.

В течение этого времени продавцу необходимо собрать все соответствующие документы, такие как легальное описание, оплаченные налоговые квитанции, проверку права собственности и любые другие юридические документы, которые могут быть у него в распоряжении. Сюда можно включить выписки по ипотечным кредитам, которые продавец также передаст своему адвокату. Адвокат затем обновит легальное описание и проверку права собственности по мере необходимости, чтобы переслать эту информацию адвокату покупателя для официального рассмотрения. Адвокат покупателя проводит тщательную проверку документов, прежде чем участвовать в экспертизе права собственности.

Важность предварительного отчёта 

Предварительный отчёт должен быть подготовлен до того, как будет официально выдан полис страхования права собственности, чтобы представить законного владельца определённого участка земли или собственности. Документ также должен содержать любые проблемы, связанные с имуществом, или залоги на имущество, которые не будут покрыты следующим полисом страхования права собственности.

Очень важно, чтобы покупатели понимали разницу между предварительным отчётом о праве собственности и полным отчётом о праве собственности. Принципиальное отличие заключается в том, что предварительный отчёт о праве собственности содержит самый последний акт о передаче права собственности, а полный отчёт о праве собственности включает в себя множество копий каждого передаточного оригинального документа за последние 30 лет.

Процесс покупки жилья не может быть полностью завершён без предварительного отчёта о праве собственности. В этом отчёте решается, каким образом титульная компания официально оформит свой полис страхования права собственности. В этом отчёте содержится информация и непредвиденные обстоятельства, которые должны быть устранены до того, как право собственности обновиться.

Как только проверка права собственности будет завершена, адвокат продавца и адвокат банка получат обновлённый отчёт о праве собственности от адвоката покупателя. В этом отчёте о праве собственности подробно изложены все документы, необходимые для официального завершения сделки купли-продажи, и адвокат покупателя получит эти документы, чтобы просмотреть ещё раз перед закрытием сделки. На протяжении всего этого процесса покупатель также работает вместе со своим кредитором, чтобы убедиться, что его кредит покрывает закрытие сделки. Как только все ошибки права собственности будут устранены и правоустанавливающие документы будут подробно изучены, кредит должен быть погашен для закрытия сделки, если покупатель не использует наличные деньги. Как только все эти требования будут выполнены, обе стороны назначат встречу для официального закрытия сделки по собственности и передачи права владения.

Чтобы подтвердить свою личность, покупателю необходимо также подписать форму удостоверения личности, предоставленную ему эскроу-компанией. Это делается для того, чтобы эскроу-компания могла отличить этого конкретного покупателя от других людей, у которых может быть такое же имя. Форма удостоверения личности не позволит вам взять на себя бремя чужих залогов или банкротств.

“Соглашение о покупке жилья в Калифорнии и инструкции по совместному эскроу-счёту”

В штате Калифорния используется стандартная форма под названием “Соглашение о покупке жилья в Калифорнии и инструкции по совместному эскроу-счёту” (“California Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions”). Этот документ представляет собой сочетание договора купли-продажи и документа эскроу-счёта, объединённые в одном. Настоящее соглашение-оферта предназначено для использования покупателями и продавцами, совершающими сделку по приобретению жилой недвижимости для одной семьи. В стандартной форме штата Калифорния содержатся положения, касающиеся следующего:

• Технические характеристики самого предложения
• Сроки эскроу-счёта
• Условия финансового соглашения
• Эскроу-счёт и права собственности
• Требования государства
• Проверки и отчёты
• Раскрытие информации, предусмотренной законодательством
• Условия недвижимости/дефекты
• Процедуры разрешения споров
• Включённые /исключённые товары в продажу
• Брокерская компенсация
• Все другие важные спецификации и условия, относящиеся к надлежащей продаже имущества с необременённым правом собственности и быстрой передачей права собственности

Пожалуйста, прочитайте внимательно “Соглашение о покупке жилья в Калифорнии и Инструкции по совместному эскроу-счёту”, чтобы подробнее ознакомиться с информацией.

СТОРОНЫ УЧАСТВУЮЩИЕ, В ЭСКРОУ-СЧЁТЕ

В эскроу-счёте задействованы пять основных участников. Каждый из них играет уникальную роль, когда речь заходит об успешной сделке при покупке или продаже дома. Перечислим всех участков ниже.

1. Покупатель

• Человек, покупающий дом, выставленный на продажу.

2. Агент/Брокер по недвижимости покупателя

• Специалист по недвижимости, помогающий покупателю найти дома, представленные на рынке в необходимом ценовом диапазоне.

3. Кредитор покупателя

• Банк или учреждение, которое предоставляет покупателю кредит, необходимый для покупки предполагаемого дома.

4. Продавец

• Человек, продающий свой дом.

5. Агент/Брокер по недвижимости продавца

• Специалист по недвижимости, помогающий продавцу делать финансовые предложения в процессе переговоров, чтобы продающая сторона была уверена в денежных средствах, которые заработает от продажи своего дома.

6. Эскроу-компания

• Сторонняя компания, которая отвечает за получение всех необходимых документов по сделке и средств от обеих сторон до завершения закрытия сделки. Они отвечают за то, чтобы округ Лос-Анджелеса, в котором будет проживать покупатель, официально зарегистрировал все документы по сделке.

ЗА ЧТО ВЫ ПЛАТИТЕ

Каждый отдельный округ, расположенный в Лос-Анджелесе, имеет свой собственный набор расходов, связанных с эскроу-счётом, правами собственности и передачей официальных документов. Каждая из категорий требует определённых выплат, которые покупатель или продавец платит в зависимости от округа.

Оплата эскроу-счёта

Эти сборы либо полностью оплачиваются покупателем или продавцом, либо распределяются поровну между двумя сторонами.

Оплата за право собственности владельца

Подобно оплате эскроу-счёта, эти сборы либо полностью оплачиваются покупателем или продавцом, либо распределяются поровну между двумя сторонами. Иногда покупатель платит эти суммы непосредственно банку или учреждению, которое ссужает им деньги для покупки дома.

Налоги на трансферты в Лос-Анджелесе

Существует документальный налог на передачу, специально установленный для любых документов, связанных с недвижимостью в округе Лос-Анджелес. Этот налог официально рассчитывается от стоимости рассматриваемой собственности, когда она превышает 100 долларов США по ставке 0,55 доллара за каждые 500 долларов. Это исключает любые залоги, которые могут находиться на объекте в течение официального времени продажи. От властей каждого отдельного города этот налог взимается агентством Регистратора.

ОБЛАДАТЕЛЬ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ

Люди, владеющие правами собственности на дом или недвижимость, делятся на разные категории. Для покупателя существуют различные способы владения своей будущей собственностью после закрытия сделки.

Стороны 

Общая долевая собственность

Существует неограниченное количество людей, которые могут претендовать на владение этой собственностью. Более двух человек могут на законных основаниях иметь права собственности на рассматриваемое имущество. Это люди, состоящие в браке или в гражданском партнёрстве.

Общая совместная собственность

Существует неограниченное количество людей, которые могут совместно владеть имуществом или недвижимостью. Это люди, состоящие в браке или в гражданском партнёрстве.

Общинная собственность

Оба партнера в браке или гражданском партнёрстве имеют законные права на дом. Они оба владеют собственностью независимо от того, кто на самом деле получает доход.

Общинная собственность с правом на наследование

Этот вид доступен только для супружеских пар или людей, состоящих в гражданском партнёрстве. В случае если один из супругов умирает, другому супругу не нужно проходить процедуру завещания, чтобы получить долю имущества умершего супруга.

Права собственности 

Общая долевая собственность

У собственности может быть два владельца, и у каждого владельца есть законное право собственности. Это юридическое право собственности является отдельным для каждого совладельца, поэтому они имеют законные права на свои собственные неразделённые доли.

Общая совместная собственность

Оба совладельца прав собственности имеют совместное владение правом собственности, хотя существуют отдельные права собственности, представляющие определенную часть, принадлежащую каждому супругу. Совладельцы должны получить необременённые права собственности от одной и той же организации в одно и то же время. Один владелец имеет право создать документ, который он затем может передать себе и другому владельцу.

Общинная собственность

Официальное право собственности принадлежит обоим супругам в рамках “общности”, но каждая доля разделена. Хотя доли разделены, требования к управлению общие, поэтому каждый из супругов связан своими фидуциарными обязанностями по отношению к другому супругу.

Общинная собственность с правом на наследование

Официальное право собственности принадлежит обоим супругам в “общности”, но каждая доля разделена. Хотя доли разделены, требования к управлению общие, поэтому каждый из супругов связан своими фидуциарными обязанностями по отношению к другому супругу. В этом праве собственности должно быть конкретно указано, что это имущество является собственностью общности с правом наследования, поэтому живому супругу не нужно проходить процедуру завещания, чтобы получить долю умершего супруга.

Передача права собственности 

Общая долевая собственность

У совладельцев есть отдельные доли, которые могут быть переданы по-разному. Каждый отдельный владелец может передать свои права собственности от себя другому совладельцу, как правило, путем письменного заявления.

Общая совместная собственность

Совместное использование имущества будет прекращено, если один владелец завершит передачу имущества, а другой совладелец этого не сделает.

Общинная собственность

Оба совладельца должны подписать договор передачи прав собственности, чтобы он вступил в силу.

Общинная собственность с правом на наследование

Оба совладельца должны подписать договор передачи прав собственности, чтобы он вступил в силу с правом наследования.

Статус преемника 

Общая долевая собственность

Наследники или назначенные ими лица получат статус “общего владельца” после смерти первоначального владельца.

Общая совместная собственность

Оставшийся в живых имеет право на полное владение имуществом. Это означает, что оставшийся в живых владеет 100% своей доли и доли умершего супруга или гражданского партнёра.

Общинная собственность

Наследники или назначенные ими лица получат статус “общего владельца” после смерти первоначального владельца. Это происходит только в том случае, если умерший владелец передал свою долю по завещанию.

Общинная собственность с правом на наследование

Оставшийся в живых имеет право на полное владение имуществом. Это означает, что оставшийся в живых владеет 100% своей доли и долей умершего супруга или гражданского партнёра.

НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В КАЛИФОРНИИ 

Налоги на недвижимость, существующие во всём штате Калифорния, ниже среднего налога на недвижимость по стране. Стоимость имущества пересчитывается каждый раз, когда право собственности переходит от одного покупателя к другому, при этом налог на недвижимость чаще всего устанавливается в размере 1%.

1. Налог на недвижимость

Оплата налогов на недвижимость является неотъемлемой частью владения данной недвижимостью. Владельцы недвижимости обязаны ежегодно платить налоги на свою собственность, включая как федеральные, так и государственные налоги. Налоги платят при покупке, продаже или передаче недвижимости. Условия, включающие в себя, кто должен платить налоги, обычно оговариваются между покупателем и продавцом, поэтому процент участия может варьироваться. 

2. Муниципальный налог

Налоги на недвижимость взимаются многими городами и округами для пополнения местного бюджета. Окружной асессор – это лицо, которое определяет точную сумму налога на недвижимость, которую каждый владелец жилья должен заплатить. Окружной асессор также контролирует последующий сбор сумм по этим налогам.

В чем суть муниципального налога?

Муниципальный налог начисляется после того, как Налоговый департамент проанализирует достоверность указанных данных в декларации о доходах. Этот процесс проверки называется налоговой оценкой. В соответствии с разделом 144 оценка также может относиться к перерасчёту или оптимизации налоговых отчислений. 

Налоги на недвижимость и налоговая оценка

Налог на имущество представляет собой сумму, рассчитанную исходя из оценочной рыночной стоимости всего вашего имущества и ставки налога на имущество. С другой стороны, муниципальная налоговая оценка – это профессиональная оценка вашей собственности, осуществлённая городским или окружным экспертом для официального определения наиболее актуальной рыночной стоимости имущества.

Как рассчитываются муниципальные налоговые начисления

Эти налоги на недвижимость рассчитываются на основе числа, которое вы получаете в результате умножения текущей оценочной стоимости вашей собственности на ставку милл  (счётная денежная единица, равная 1/1000 доллара США). Чтобы получить оценочную стоимость, вы должны умножить рыночную стоимость на ставки, установленные муниципалитетом.

3. Положение 13 и исключения

Положение 13 ограничивает размер налога на имущество, который может взиматься в штате Калифорния. В 1978 году избиратели Калифорнии одобрили этот закон. Закон ограничивает сумму, необходимую для уплаты общих налогов на имущество, в рамках 1% от рыночной стоимости рассматриваемой недвижимости.

Исходя из Положения 13 следует, что любая передача собственности приведёт к последующей переоценке собственности. Существуют определённые ситуации, в которых могут быть сделаны исключения в отношении этой переоценки.

Положение 58

Позволяет передавать имущество между супругами или их детьми без необходимости повторной оценки.

Положения 60 и 90

Устанавливает, что домовладельцы могут перечислять текущие налоги, взимаемые с их имущества в соответствии с Положением 13, если по крайней мере одному из домовладельцев 55 лет или старше, а новое имущество покупается в течение двух лет после первоначальной продажи имущества; приобретаемый новый дом имеет равную или меньшую стоимость, чем текущее имущество. Если в течение первого года после покупки старого дома сделка по новой недвижимости будет закрыта, то цена недвижимости может увеличиться на 5%. С другой стороны, если в течение второго года после покупки старого дома сделка по новому дому будет закрыта, то стоимость недвижимости может увеличиться на 10% по сравнению со стоимостью продажи старого дома.

4. Льготы домовладельцев

Если дом был в собственности или эксплуатировался с 1 марта 2021 года, то домовладельцы могут получить льготу в размере 7000 долларов США в соответствии с оценочной стоимостью имущества. Домовладелец должен подать заявление на льготу в период с 1 января по 15 февраля. Эта льгота будет действовать до тех пор, пока владелец имущества официально не прекратит его действие самостоятельно. В это время домовладелец должен сообщить муниципалитету, что имущество больше не подлежит льготному налогообложению. В случае если он не проинформирует муниципалитет об этих изменениях, то на домовладельца может быть наложен штраф в размере 25% вместе с процентами по оценке.

5. Налог на регистрацию недвижимости

В пределах штата Калифорния конкретный округ или город может ввести налог на регистрацию недвижимости, который может применяться к передаче любого имущества, расположенного в штате. Общая стоимость, внесённая за недвижимость, используется для расчёта этого налога без учёта любых предполагаемых кредитов. Подсчёт выполняется по ставке 0,55 доллара за каждые 500 долларов общего или частичного расчёта.

6. Подоходный налог

Агент по недвижимости покупателя не несёт ответственности за предоставление своему клиенту юридической консультации или информации о конкретных налогах, которые клиент должен заплатить за свою новую недвижимость. Существуют различные ситуации, поэтому покупатель должен сам обратиться к CPA, чтобы понять всё, что ему нужно знать о подоходных налогах, напрямую зависящих от его нового места жительства. Каждая продажа будет иметь свои собственные налоговые требования и последствия, о которых покупатель должен знать.

Личное место жительства: налоговые вычеты и прирост капитала

На своё личное жильё домовладельцы могут вычесть из своих годовых подоходных налогов следующие категории расходов: проценты по ипотечным кредитам, налоги на имущество и штрафы за предоплату. Кроме того, лицо, продающее дом, имеет право исключить до 250 000 долларов США из любого прироста капитала, который они получают от продажи своей собственности. Эта сумма увеличивается до 500 000 долларов, если продавцы состоят в законном браке. Продавцам нужно прожить в доме в течение двух из последних пяти лет, чтобы официально претендовать на эту льготу. К сожалению, если продавец теряет какие-либо суммы в результате продажи, он не сможет вычесть их из своих подоходных налогов. 

Имущество, приносящее доход

Если покупатель решает инвестировать в недвижимость, которая будет приносить им доход, они могут вычесть из своих налогов все следующие статьи расходов: проценты по ипотечному кредиту, налоги на имущество, штрафы за предоплату, операционные расходы, амортизацию улучшений. Кроме того, амортизируемое имущество должно иметь срок полезного использования, в течение которого оно будет равномерно терять свою стоимость. Этот срок составляет 27,5 лет для квартир и арендуемых домов и 39 лет для коммерческих зданий. Существует множество положений и технических условий, которые каждый покупатель обязан понимать, прежде чем совершать покупку дома. Учитывая, что подоходные налоги играют важную роль в процессе покупки жилья, каждый покупатель должен точно знать, какие налоги ему придётся заплатить за свою новую недвижимость после официального закрытия сделки.

Что такое налоги на недвижимость?

В штате Калифорния налогами на недвижимость занимаются местные органы власти в каждом конкретном округе. В каждом округе действуют свои индивидуальные налоговые ставки, вычисляемые на основе определённого процента от стоимости собственности, которые оплачивают все резиденты. Обычно эти налоги на имущество местные органы власти направляют на финансирование различных потребностей округа, например, на развитие местных школ или благоустройство всего комьюнити. Оплата налога на имущество производится два раза в год, в рамках установленного финансового года.

Первые сроки выплат

Срок с 1 июля по 31 декабря (стандартные кредиты требуют увеличение этого срока на 2 месяца).

1 июля: Эта дата знаменует начало финансового года.

Октябрь: Налоговые счета отправляются по почте в течение последней недели октября.

1 ноября: Должна быть произведена первая оплата.

10 декабря: Если первый платёж не был получен к этому сроку, он считается просроченным. 

Вторые сроки выплат

Срок с 1 января по 30 июня (государственные займы требуют увеличение этого срока на 4 месяца).

1 февраля: Должен быть произведён второй платёж.

1 марта: Отмечается официальная дата оценки.

10 апреля: Если второй платёж не был получен, он считается просроченным.

НАЛОГОВЫЕ СТАВКИ НА ПРИРОСТ КАПИТАЛА 

Ставка налога продолжает расти для текущих домовладельцев и людей, желающих продать или купить свой первый дом в штате Калифорния. Покупка невозможна, в случае если покупатель, имея достаточно средств на оплату всей стоимости дома, не желает оплачивать дополнительные налоги. К счастью, в соответствии с положениями налогового кодекса, содержащимися в разделе 1031 IRC, существуют различные налоговые отсрочки, которыми могут воспользоваться налогоплательщики. Существует четыре особых способа, которыми плательщик налога может воспользоваться при обмене определёнными видами имущества, процесс, известный как обмен 1031.

Возврат амортизации

Это сумма денег, которую получает домовладелец, продавая свой дом, содержащий любую форму амортизируемого капитала. Для того, чтобы продавцу правильно рассчитали налог, этот амортизируемый капитал должен быть отражён как форма “обычного дохода”. Возврат амортизации должен быть надлежащим образом оценён каждый раз, когда домовладелец продаёт свой дом по цене, превышающей фактическую налоговую базу, рассчитанную с учётом корректировок, внесённых в стоимость после амортизации. В Калифорнии налогоплательщики облагаются налогом в размере 25% от общей стоимости возврата амортизации.

Прирост капитала для федеральных налогов

Федеральные налоги на прирост капитала должны оплачиваться всеми налогоплательщиками, исходя из размера общего объёма любой оставшейся экономической выгоды. Эта сумма зависит от их налогооблагаемого дохода. Если налогоплательщик-одиночка получает более 434 550 долларов США, а супружеская пара – более 488 850 долларов налогооблагаемого дохода, то они будут облагаться налогом на прирост капитала в размере 20%. Если налогоплательщики получают годовой доход ниже этого значения, они будут облагаться налогом на прирост капитала в размере 15%.

Налог на чистый инвестиционный доход

Этот налог соответствует требованиям, изложенным в разделе 1411 IRC. Если того требует ситуация, к налогоплательщикам, у которых чистый инвестиционный доход превышает пороговые суммы, применяется дополнительный налог в размере 3,8%. Порог для заявителей, не состоящих в браке, составляет 200 000 долларов, а порог для супружеских пар – 250 000 долларов. Раздел 1411 IRC определяет чистый инвестиционный доход как любые дивиденды, прирост капитала, проценты, доходы от партнёрских отношений или пенсионные доходы.

Налоги штата Калифорния

Помимо вышеперечисленных налогов, есть ещё государственные налоги. Комбинация всех четырёх налоговых классификаций определяет общую сумму задолженности по налогам. Раздел обмен 1031 Налогового кодекса предоставляет большие налоговые преимущества инвесторам в недвижимость, чтобы они могли владеть собственностью, в которую хотят инвестировать. Согласно этому разделу они могут откладывать выплату налогов на имущество, которые должны были бы оплатить при продаже инвестиционной собственности.