ГИД продавца

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ, ПРЕЖДЕ ЧЕМ ВЫСТАВЛЯТЬ СВОЙ ДОМ НА ПРОДАЖУ

Прежде чем выставить свой дом на продажу, каждому продавцу нужно пройти различные этапы подготовки, которые помогут быть уверенным в течение всего процесса продажи.  А когда счастливый покупатель будет готов, то закрытие сделки по покупке вашего дома пройдёт легко и непринуждённо. Желая продать свою недвижимость, продавец должен убедиться, что нанял профессионального и высоко квалифицированного агента по недвижимости. Именно агент по недвижимости может быть тем самым тузом в рукаве, если вы внимательно отнесётесь к выбору. Они обладают высоким уровнем знаний в сфере продаж, а значит, что у высококлассного агента по недвижимости будет много покупателей, желающих приобрести дом или недвижимость.

Агент по недвижимости сможет направить продавца и объяснить, как правильно подготовить свою недвижимость для потенциальных покупателей. Агенты также отвечают за то, чтобы дом продавца был оценён перед продажей. Когда покупатель размещает запрос на покупку, то именно агент по недвижимости может договориться о самых выгодных встречных предложениях, которые принесут большую выгоду продавцу. Продавец должен сообщить своему агенту о сроках, в течение которых он хочет продать свою собственность, тем самым специалист сможет совершить сделку до истечения крайнего срока продавца. Процесс переговоров, сопровождающий продажу дома, может быть очень сложным и неприятным, если не уделять внимания каждому этапу всего процесса. Если продавец действительно понимает и скрупулёзно выполняет действия, приведённые ниже, то продажа имущества пройдёт просто и без сложностей.

Подготовка лучшего предложения

Продавец устанавливает определённую стоимость своего дома. После того, как покупатель осмотрит недвижимость, он делает предложение, которое агент по недвижимости передаёт продавцу. Если продавца всё устраивает, то он может принять такое предложение. В случае если продавцу что-то не нравится, то он может сделать покупателю встречное предложение или просто отклонить дальнейшие переговоры. Весь процесс может затянуться, поскольку зависит от времени, которое требуется продавцу на принятие решения.

Открытие эскроу-счёта

Как только продавец решил принять предложение, открывается эскроу-счёт, чтобы покупатель мог внести свою предоплату. Это авансовый взнос, подтверждающий намерение покупателя приобрести дом или недвижимость у продавца. Именно здесь эскроу-компания присоединяется к процессу, обрабатывая все средства, переводимые на этом этапе официальной транзакции.

Период устранения непредвиденных обстоятельств

В договоре купли-продажи указан определённый период времени, в течение которого продавец должен устранить все непредвиденные обстоятельства, установленные покупателем. Это может означать, что покупатель хочет, чтобы продавец провёл оценку и инспекцию недвижимости. Со своей стороны, покупатель тоже должен позаботиться о том, чтобы провести проверку права собственности и убедиться, что он получит право собственности без обременений после закрытия эскроу-счёта. После того, как продавец выполнит все необходимые изменения, агент по недвижимости покупателя представит подтверждение произведённых изменений к рассмотрению и утверждению. В список документов включаются:

• Физическая оценка и инспекция дома и имущества
• Физическая оценка и проверка на вредителей дома и имущества
• Заявление о раскрытии информации о передаче недвижимости или другие официальные формы раскрытия

Закрытие эскроу-счёта

После того, как покупатель и продавец убедятся, что все условия и требования соблюдены обеими сторонами, продавец предоставляет покупателю заключительные документы для подписания. На этом этапе кредитор покупателя официально финансирует кредит, необходимый для покупки дома, и сделка считается юридически завершённой. После этого в архивах округа регистрируются все документы по сделке, и право собственности переходит к покупателю. Эскроу-счёт считается закрытым, а покупатель становиться новым владельцем дома или недвижимости.

“Соглашение о покупке жилья в Калифорнии и инструкции по совместному эскроу-счёту”

В штате Калифорния используется стандартная форма под названием “Соглашение о покупке жилья в Калифорнии и инструкции по совместному эскроу-счёту” (“California Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions”). Этот документ представляет собой сочетание договора купли-продажи и документа эскроу-счёта, объединённые в одном. Настоящее соглашение-оферта предназначено для использования покупателями и продавцами, совершающими сделку по приобретению жилой недвижимости для одной семьи. В стандартной форме штата Калифорния содержатся положения, касающиеся следующего:

• Технические характеристики самого предложения
• Сроки эскроу-счёта
• Условия финансового соглашения
• Эскроу-счёт и права собственности
• Требования государства
• Проверки и отчёты
• Раскрытие информации, предусмотренной законодательством
• Условия недвижимости/дефекты
• Процедуры разрешения споров
• Включённые /исключённые товары в продажу
• Брокерская компенсация
• Все другие важные спецификации и условия, относящиеся к надлежащей продаже имущества с необременённым правом собственности и быстрой передачей права собственности

Пожалуйста, прочитайте внимательно “Соглашение о покупке жилья в Калифорнии и Инструкции по совместному эскроу-счёту”, чтобы подробнее ознакомиться с информацией.

Завершение депонирования

Покупатель, агент по недвижимости покупателя, продавец и агент по недвижимости продавца: все должны прийти к единому соглашению в установленный период времени для условного депонирования. Спецификации, содержащиеся в договоре купли-продажи, будут определять, длится ли условное депонирование всего несколько дней или несколько месяцев. Прежде чем эскроу-счёт будет закрыт, необходимо выполнить следующие действия.

• Документы по закрытию сделки и формы по эскроу-счёту должны быть подписаны всеми заинтересованными сторонами
• Необходимо решить и устранить непредвиденные ошибки, связанные с договором купли-продажи
• Расходы на закрытие сделки, необходимые для эскроу-счёта, должны быть успешно депонированы покупателем, продавцом и кредитором
• Записи должны быть сделаны по документам по сделке в округе Лос-Анджелес, где будет проживать покупатель
• Эскроу-компания должна точно распределить все необходимые средства соответствующим сторонам

Как только потребуются все необходимые документы по сделке, компания подтверждает, что официальная передача права собственности была завершена. Это означает, что эскроу-счёт закрыт, и покупатель может жить в своём новом доме.

ЧТО ДЕЛАТЬ, КОГДА ВЫ НАХОДИТЕСЬ НА ЭСКРОУ-СЧЁТЕ

Период действия эскроу-счёта – это идеальное время для покупателей, чтобы получить всю необходимую документацию и быть уверенными в успешности сделки по покупке жилья. Есть несколько основных шагов, которые должен пройти каждый покупатель на этапе эскроу-счёта.

1. Договор купли-продажи

• Договор купли-продажи передаётся эскроу-компании для его рассмотрения и утверждения.

2. Депозит покупателя

• Покупатель отправляет свой депозит в эскроу-компанию. Эта сумма предварительно согласовывается, когда покупатель выбирает кредитора, у которого он хотел бы получить свой ипотечный кредит. Если покупатель использует наличные деньги, ему не нужно получать кредит.

3. Предварительный отчёт

• Титульная компания выпускает предварительный отчёт для всех сторон, чтобы они видели дефекты прав собственности, которые могут иметь место, ещё до закрытия сделки. Таким образом, все эти проблемы могут быть решены до официального закрытия сделки.

4. Подготовка эскроу-документа

• Документы, необходимые для изложения инструкций по эскроу-счёту, подготавливаются и передаются всем сторонам. Этот процесс подготовки может отличаться в зависимости от конкретной эскроу-компании в Лос-Анджелесе, которую использует покупатель.

5. Основные подписи

• Все основные подписи собираются у покупателя и продавца. Это включает в себя выписки с информацией от продавца и любые другие выплаты по базовым кредитам, которые необходимо выполнить, если покупателю нужен кредит.

6. Отправка запросов по требованию

• Запросы по требованию теперь отправлены и получены.

7. Ввод данных о выплате

• Любые выплаты или комиссионные, полученные вовлечёнными сторонами, будут оформлены письменно.

8. Финансирование

• Финансирование требуется только в том случае, если покупателю нужен финансовый кредит от кредитора для покупки своего дома. Кредитор должен сначала подтвердить, что покупатель имеет право на получение от них кредита. После того, как покупатель согласится и подпишет документы, полученные от своего кредитора, покупатель сможет использовать кредит для совершения своей новой покупки.

9. Подготовка заключительного закрытия сделки

• Эскроу-компания готовит все заключительные свидетельства по закрытию сделки для ознакомления покупателя и продавца. Как только эти заявления будут одобрены, используется эскроу-счёт. Что касается расходов на закрытие сделки, покупатель обычно оплачивает, например, услуги адвоката, услуги по предоставлению кредита, сборы за кредитные отчёты, оценочные сборы, сборы за обследование, инспекцию, сборы и любые другие расходы, которые были необходимы для подтверждения сделки. С другой стороны, продавец обычно оплачивает налоги на передачу прав собственности, сборы за регистрацию, пропорциональные налоги, взносы ТСЖ, страховые взносы за право собственности и страховые взносы за гарантию жилья. Характеристики этого распределения затрат изложены в ранее подписанном соглашении о покупке.

10. Встреча с покупателем для подписания

• Покупатель назначает встречу для подписания всех необходимых документов, подготовленных эскроу-компанией. Здесь можно добавить дополнительные документы для эскроу-счёта, а затем покупатель может назначить другую встречу с продавцом, если он того пожелает.

11. Запрос на получение средств

• Если покупатель не может использовать наличные деньги, он использует кредит, эксроу запросит средства именно на этом этапе. Покупатель внесёт согласованную сумму денег. Эта сумма обычно определяется в ходе первоначального процесса, когда покупатель выбирает кредитора для получения кредита. Со своей стороны продавец предоставит акт, если это применимо.

12. Архив округа Лос-Анджелес

• Как только все необходимые средства получены, документы должны быть зарегистрированы в округе Лос-Анджелес, где покупатель вскоре будет проживать. Эскроу-компания гарантирует, что все надлежащие транзакционные документы будут внесены в записи округа.

13. Подтверждение записей

• Соответствующий округ подтверждает, что они зарегистрировали все документы, полученные от эскроу-компании.

14. Выплаты из фонда

• Каждая сторона получает именно ту сумму денег или имущества, о которой стороны договорились. На этом этапе документы по закрытию сделки окончательно оформляются и передаются сторонам. Покупатель теперь официально является владельцем дома, имея все законные права собственности на недвижимость.

1. Льготы домовладельцев

Если дом был в собственности или эксплуатировался с 1 марта 2021 года, то домовладельцы могут получить льготу в размере 7000 долларов США в соответствии с оценочной стоимостью имущества. Домовладелец должен подать заявление на льготу в период с 1 января по 15 февраля. Эта льгота будет действовать до тех пор, пока владелец имущества официально не прекратит его действие самостоятельно. В это время домовладелец должен сообщить муниципалитету, что имущество больше не подлежит льготному налогообложению. В случае если он не проинформирует муниципалитет об этих изменениях, то на домовладельца может быть наложен штраф в размере 25% вместе с процентами по оценке.

2. Налог на регистрацию недвижимости

В пределах штата Калифорния конкретный округ или город может ввести налог на регистрацию недвижимости, который может применяться к передаче любого имущества, расположенного в штате. Общая стоимость, внесённая за недвижимость, используется для расчёта этого налога без учёта любых предполагаемых кредитов. Подсчёт выполняется по ставке 0,55 доллара за каждые 500 долларов общего или частичного расчёта.

3. Подоходный налог

Агент по недвижимости покупателя не несёт ответственности за предоставление своему клиенту юридической консультации или информации о конкретных налогах, которые клиент должен заплатить за свою новую недвижимость. Существуют различные ситуации, поэтому покупатель должен сам обратиться к CPA, чтобы понять всё, что ему нужно знать о подоходных налогах, напрямую зависящих от его нового места жительства. Каждая продажа будет иметь свои собственные налоговые требования и последствия, о которых покупатель должен знать.

ЗНАКОМСТВО С НАЛОГОВЫМ КАЛЕНДАРЁМ

Понимание налогового календаря включает в себя глубокое знание сроков финансового года. Финансовый год по налогу на имущество штата Калифорния официально начинается 1 июля. Домовладельцы получают уведомление об оценочной стоимости своего дома к концу июля. Затем официальный счёт отправляется им по почте в октябре. Владельцам недвижимости разрешается платить налоги на имущество двумя равными частями. 

Платежи по налогу на имущество производятся в течение финансового года

Финансовый год в штате Калифорния по начислению налога на имущество официально начинается 1 июля. Все домовладельцы не позднее конца июля получают уведомление, содержащее оценочную стоимость их дома. Официальный счёт отправляется по почте в течение октября. Каждый владелец недвижимости имеет право платить налоги на имущество двумя равными частями.

Когда продавец выставляет свой дом на продажу, налог обычно оплачивается заранее. Хотя по заключительному закрытию сделки покупатель всё же может быть должен некую часть налога. Как только собственность официально передана, новый владелец несёт полную ответственность за оплату налога на имущество. В штате Калифорния существует особый график уплаты налогов и штрафов, который должны соблюдать все домовладельцы.

When a seller places their home up for sale, the tax is usually prepaid. Within the closing statement, the buyer may owe some portion of the tax as well. Once the property is officially transferred, the new owner is completely responsible for paying the property tax. There is a specific tax and impound schedule that all homeowners must abide by in the state of California.

НАЛОГОВЫЕ СТАВКИ НА ПРИРОСТ КАПИТАЛА

Ставка налога продолжает расти для текущих домовладельцев и людей, желающих продать или купить свой первый дом в штате Калифорния. Покупка невозможна, в случае если покупатель, имея достаточно средств на оплату всей стоимости дома, не желает оплачивать дополнительные налоги. К счастью, в соответствии с положениями налогового кодекса, содержащимися в разделе 1031 IRC, существуют различные налоговые отсрочки, которыми могут воспользоваться налогоплательщики. Существует четыре особых способа, которыми плательщик налога может воспользоваться при обмене определёнными видами имущества, процесс, известный как обмен 1031.

Возврат амортизации

Это сумма денег, которую получает домовладелец, продавая свой дом, содержащий любую форму амортизируемого капитала. Для того, чтобы продавцу правильно рассчитали налог, этот амортизируемый капитал должен быть отражён как форма “обычного дохода». Возврат амортизации должен быть надлежащим образом оценён каждый раз, когда домовладелец продаёт свой дом по цене, превышающей фактическую налоговую базу, рассчитанную с учётом корректировок, внесённых в стоимость после амортизации. В Калифорнии налогоплательщики облагаются налогом в размере 25% от общей стоимости возврата амортизации.

Прирост капитала для федеральных налогов

Федеральные налоги на прирост капитала должны оплачиваться всеми налогоплательщиками, исходя из размера общего объёма любой оставшейся экономической выгоды. Эта сумма зависит от их налогооблагаемого дохода. Если налогоплательщик-одиночка получает более 434 550 долларов США, а супружеская пара — более 488 850 долларов налогооблагаемого дохода, то они будут облагаться налогом на прирост капитала в размере 20%. Если налогоплательщики получают годовой доход ниже этого значения, они будут облагаться налогом на прирост капитала в размере 15%.

Налог на чистый инвестиционный доход

Этот налог соответствует требованиям, изложенным в разделе 1411 IRC. Если того требует ситуация, к налогоплательщикам, у которых чистый инвестиционный доход превышает пороговые суммы, применяется дополнительный налог в размере 3,8%. Порог для заявителей, не состоящих в браке, составляет 200 000 долларов, а порог для супружеских пар — 250 000 долларов. Раздел 1411 IRC определяет чистый инвестиционный доход как любые дивиденды, прирост капитала, проценты, доходы от партнёрских отношений или пенсионные доходы.

Налоги штата Калифорния

Помимо вышеперечисленных налогов, есть ещё государственные налоги. Комбинация всех четырёх налоговых классификаций определяет общую сумму задолженности по налогам.

Раздел обмен 1031 Налогового кодекса предоставляет большие налоговые преимущества инвесторам в недвижимость, чтобы они могли владеть собственностью, в которую хотят инвестировать. Согласно этому разделу они могут откладывать выплату налогов на имущество, которые должны были бы оплатить при продаже инвестиционной собственности.

ЗАКОН ПО НАЛОГУ НА НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ИНВЕСТОРОВ

Целью этого закона является обложение налогами иностранных лиц, которые направили свои средства на инвестирование в недвижимость в Соединённых Штатах для получения прибыли. Людям, покупающим недвижимость у иностранных продавцов, не разрешается взимать с них налоги при продаже недвижимости. Удержание налогов покупателем, которое происходит во время этого процесса, связано с предоплатой ожидаемой суммы налогов, которую продавец должен будет заплатить в Налоговую службу. Налоговое управление США имеет специальные налоговые требования для иностранных граждан, совершающих операции по продаже на территории Соединённых Штатов.

Неосновное место жительства для покупателя

Если иностранные лица продают недвижимость покупателю, который не будет использовать недвижимость в качестве места жительства в соответствии с Налоговым кодексом, то применяется ставка удержания 15% независимо от стоимости продажи недвижимости.

Основное место жительства для покупателя

Если иностранные лица продают недвижимость покупателю, который будет использовать недвижимость в качестве своего основного места жительства в соответствии с Налоговым кодексом, применяется ставка налогообложения 15%, если полная цена продажи равна или превышает 1 миллион долларов США. Если полная цена продажи имущества составляет менее 1 миллиона долларов, но превышает 300 000 долларов, применяется ставка налогообложения в размере 10%. Если полная цена продажи равна или меньше 300 000 долларов США, то применяется ставка налогообложения в размере 0%.

Налоги на трансферты в Лос-Анджелесе

Существует документальный налог на передачу, специально установленный для любых документов, связанных с недвижимостью в округе Лос-Анджелес. Этот налог официально рассчитывается от стоимости рассматриваемой собственности, когда она превышает 100 долларов США по ставке 0,55 доллара за каждые 500 долларов. Это исключает любые залоги, которые могут находиться на объекте в течение официального времени продажи. От властей каждого отдельного города этот налог взимается агентством Регистратора.

Для округа Лос-Анджелес применяются следующие параметры, описанные в таблице ниже: