Руководство для иностранных покупателей
Добро пожаловать в Лос-Анджелес и добро пожаловать в Leona Estates! В этом разделе Вы найдёте всю самую важную информацию по всем темам и вопросам, которые могут возникнуть у иностранного покупателя или инвестора. Если после прочтения наших материалов у вас по-прежнему останутся какие-либо вопросы, то просим связаться с нами в любое удобное для вас время. Наша профессиональная команда юристов и налоговых консультантов поможет инвесторам решить любые проблемы, возникающие в связи с юридическими вопросами или трудностями налогового планирования. Популярность недвижимости в Соединённых Штатах продолжает стремительно расти, поэтому воспользуйтесь нашей информацией, чтобы узнать больше о невероятном потенциале, которым обладают инвестиции в недвижимость.
Соединённые Штаты Америки (США)
Многие обычно называют Соединённые Штаты “страной возможностей”. Особенно это верно в отношении возможностей, открывающихся перед инвесторами и эмигрантами, которые хотят вытянуть свой лотерейный билет в этой стране. К счастью, это касается и многих других, кто хочет учиться увеличивать свои доходы, благодаря рынку недвижимости. Инвестиции в недвижимость Америки предоставляют неограниченное количество возможностей, которыми вы можете воспользоваться и создать процветающее будущее, о котором вы всегда мечтали.
Если учитывать национальный ВВП, то с момента своего основания в 1776 году Соединённые Штаты выросли до уровня крупнейшей экономики в мире. ВВП — это стоимость всех оказанных услуг и произведённой продукции в стране за определённый период времени. Лидирующие позиции страны также обусловлены высокими социально-экономическими показателями. Соединённые Штаты считаются единственной сверхдержавой, учитывая все передовые научные исследования, а также многочисленные технологические инновации, открываемые в этой стране каждый день.
Никаких ограничений для иностранцев, желающих владеть недвижимостью
Во множестве стран мира иностранные граждане сталкиваются с различными ограничениями, которые могут препятствовать им приобретать ту недвижимость и землю, которую они хотят. В Соединённых Штатах иностранным гражданам разрешается приобретать и владеть любой недвижимостью, доступной американским гражданам. Любой иностранец имеет шанс воспользоваться преимуществами рынка недвижимости Соединённых Штатов, открытого для инвестиций со всего мира.
ОБЩИЕ ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА: ЭКОНОМИКА ЛОС-АНДЖЕЛЕСА
Население Лос-Анджелеса составляет 18,7 миллиона человек, что делает его вторым по величине городом в Соединённых Штатах Америки. На территории площадью 33 954 квадратных мили расположено пять округов, включая Вентуру, Сан-Бернардино, Оранж, Риверсайд и округ Лос-Анджелес и, если рассматривать всю территорию Соединённых Штатов, то это самый крупный мегаполис. Множество людей выбирают Лос-Анджелес, потому что этот город стал глобальным центром для бизнеса, международных инвестиций и торговли во многих отраслях промышленности. Некоторые из этих отраслей включают недвижимость, спорт, туризм, технологии и образование. Будучи вторым по величине мегаполисом в мире по номинальному ВВП, мегаполис Лос-Анжелес позволил создать экономику, которая в настоящее время превышает 1 триллион долларов США в регулярном объёме производства, что позволяет ему занимать лидирующие позиции.
Растущая экономика Лос-Анджелеса
Когда мы говорим о Лос-Анджелесе, то сразу же думаем об индустрии развлечений, которая уже плотно ассоциируется с этим местом. В этом столичном регионе пустила глубокие корни целая индустрия, включающая в себя музыку, киноиндустрию и видеоигры. Но большинство иностранных граждан ещё не осознают, что они могут извлечь большую выгоду из других значительных секторов экономики Лос-Анджелеса, таких как судоходство и международная торговля, центром которых являются порт Лос-Анджелеса и порт Лонг-Бич. Объём сделок, которые здесь происходят, сделали этот порт самым загруженным морским портом Соединённых Штатов. К другим активным отраслям можно отнести нефтяную, технологическую, аэрокосмическую, швейную, модную и туристическую. Нет никаких ограничений финансовым возможностям на этой территории.
Экономика США продолжает процветать во многом благодаря огромному вкладу рынка недвижимости. Люди едут в Соединённые Штаты, чтобы приобрести недвижимость в Лос-Анджелесе из-за удивительно выгодного инвестиционного потенциала, ведь этот отличный источник богатства и накоплений может приносить большие проценты, которые возвращаются в руки мудрых инвесторов. Если вы хотите попробовать свои силы в инвестировании, то Леона подберёт для вас лучшие объекты недвижимости на рынке, соответствующие вашим личным целям, а также поможет вам сделать выгодные инвестиции в недвижимость.
Следование тенденциям рынка
Рынок недвижимости в Лос-Анджелесе оказался весьма впечатляющим как для инвесторов, так и для домовладельцев, которые признали его рынком самого элитного жилья. Долгосрочные инвестиции, вложенные в Лос-Анджелес, никогда не разочаруют Вас. Леона поможет вам выбрать подходящую недвижимость, которая позволит вам получать прибыль от ваших инвестиций. Согласно данным Zillow, начиная с 2012 года в Лос-Анджелесе произошло значительное повышение средней цены на жилье. С 2012 года средняя цена дома в Лос-Анджелесе увеличилась более чем на 100% — с 399 000 долларов до 809 750 долларов. Этот избыток денег позволил Лос-Анджелесу занять конкурентное положение по общей прибыли от недвижимости в сравнении с другими городами страны.
Более того, средняя цена продажи в середине лета 2021 года составила в среднем 809 750 долларов, что на 18,9 % больше, чем в прошлом году в Лос-Анджелесе. В среднем любой дом, расположенный в округе Лос-Анджелес, проведя около 50 дней на рынке, будет продан. Это достаточно короткие сроки по сравнению с показателями других городов страны. По прогнозам и данным текущей динамики спроса и предложения, эти показатели не снизятся в течение 2021-2022.
Стоимость инвестиций в недвижимость будет постоянно расти, учитывая высокий уровень спроса при разнообразном, но не безграничном количестве предложений. Поэтому именно сейчас настало ваше время воспользоваться растущими прибылями, находящимися на устойчивом подъёме. По мнению различных экспертов по недвижимости в ближайшее время цены на жильё не перестанут расти. Даже глобальная пандемия не смогла остановить стабильный рост рынка жилья в Лос-Анджелесе. Структура цен и продаж домов, расположенных в Южной Калифорнии, превышает показатели прошлого года, учитывая исторически низкие процентные ставки, а также высокий уровень спроса. Этот высокий уровень роста цен на жилье очень характерен для округа Лос-Анджелес.
ИНДУСТРИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
Ниже приведён список нескольких основных ресурсов по недвижимости, в работе которых Леона может вам разобраться. Наличие профессионального агента по недвижимости готового вам помочь, является ключом к финансовому успеху в инвестициях.
Контроль и лицензирование
Каждая отдельная сделка с недвижимостью, которая заключается в штате Калифорния, регулируется Департаментом недвижимости Калифорнии (DRE). Основная задача этой организации заключается в применении нормативных актов, лицензировании, образовании и правоприменительных мерах для поддержки и защиты общественных интересов во всех вопросах, связанных с недвижимостью. Чтобы получить лицензию брокера или агента по недвижимости, не должно быть судимости. Все потенциальные агенты/брокеры проходят курс обучения, готовящий их к успешной сдаче экзамена, позволяющему получить лицензию, которая выдаётся агенту/брокеру на срок 4 года. После истечения этого срока они могут продлить её действие, пройдя дополнительный курс обучения. Рынок недвижимости в Калифорнии, достаточно сложный (законы, нормативы, требования и т.д.) как для покупателя, так и для продавца, именно поэтому агенты и брокеры получают столь глубокое, комплексное образование, включающее в себя юридическую базу, налоговые знания, банковское дело, зонирование и т.д. Используя все знания подкреплённые опытом, Леона успешно работает для своих клиентов. Вы можете доверять Леоне как своему независимому подрядчику, проверив номер лицензии, представленный на веб-сайте.
Служба множественного листинга (Multiple Listing Service – MLS)
Стандарты сервисов отличаются в каждой стране мира. Стоит новой недвижимости поступить в продажу в Округе Лос Анжелес, как она попадает в списки MLS в течение 24 часов с момента размещения на рынке. Леона имеет прямой доступ ко всем объектам недвижимости MLS, и сможет найти идеальный вариант для ваших следующих инвестиций или покупки дома. Благодаря неограниченному доступу к сервису MLS вам не придётся нанимать множество различных агентов, чтобы найти желаемую недвижимость.
Карманный листинг – это список тех объектов недвижимости, которые не указаны в MLS. В некоторых ситуациях продавцы не всегда хотят, чтобы их агенты по недвижимости размещали недвижимость в списках MLS. В соответствии с типовыми правилами MLS брокеру необходимо представить сертификат, подписанный продавцом, подтверждающий нежелание продавца размещать свою собственность в MLS. Для этого необходима форма “Инструкция продавца об исключении из списка” (Форма SEL).
Агентство и вознаграждение
Агентство определяется как лицо, агент/брокер, представляющее Ваши интересы в течении процесса сделки. Это можно обозначить как “Агент покупателя”, или “Агент продавца”, а может быть и двойное агентство, которое позволяет агенту по недвижимости представлять обе стороны в сделке. Если агент по недвижимости работает в двойном агентстве, это должно быть согласовано с покупателем и продавцом в письменном виде. Общая стоимость продаваемой недвижимости определяет размер комиссии, получаемой агентом/брокером по недвижимости; приблизительная сумма вознаграждения составляет 6 %, которая делиться в равной степени между агентом покупателя и агентом продавца.
СОГЛАШЕНИЯ О ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВЕ ПОКУПАТЕЛЯ
Письменное соглашение о представительстве заключается между покупателем и агентом, когда они официально решают работать вместе. Соглашение позволяет покупателю использовать все преимущества, которые даёт наличие агента по недвижимости в качестве помощника при покупке недвижимости. Многие опросы показали, что успешная сделка между покупателем и агентом с большей вероятностью произойдет, если будет налажена доверительная и открытая связь.
Письменное соглашение: Калифорнийское агентское соглашение с покупателем
Этот обязательный документ устанавливает официальные отношения между агентом/брокером и покупателем. При подписании этого соглашения, вы, как инвестор будете точно знать, какую ответственность несёт каждая из сторон. Заключив соглашение, вы будете чётко понимать каждый этап инвестиционного процесса, получая различные преимущества, в зависимости от выбранного типа соглашения. Если вы решите работать в рамках двойного агентства, то это позволит Леоне работать как с Вами, так и с продавцом, чтобы обе стороны могли получить выгоду от сделки.
Выбор Соглашения: Какое Соглашение Лучше Именно Для ВАС?
Калифорнийская ассоциация риелторов регулирует различные формы агентских/брокерских соглашений. Клиент, покупающий жилье с помощью агента/брокера, сначала должен выбрать вид соглашения — Соглашение об эксклюзивном представительстве покупателя или Соглашение о не эксклюзивном представительстве покупателя.
Соглашение об эксклюзивном представительстве покупателя (комиссия оплачивается покупателем)
Этот контракт подробно описывает отношения, установленные между агентом по недвижимости/брокером и клиентом, который хочет инвестировать в недвижимость. Для потенциального покупателя, использование такого типа соглашения позволяет значительно увеличить шансы на успешную инвестицию. Проверьте список преимуществ, приведённых ниже, чтобы решить, является ли этот тип соглашения правильным выбором для вас.
- Эксклюзивное инвестиционное партнёрство, поскольку Leona полностью работает на Вас, представляя ваши личные интересы. Будь то обычная покупка для личного проживания или новое инвестиционное предприятие, Леона позаботится о том, чтобы всё, что вы делаете, приносило финансовую выгоду.
- Получение эксклюзивного доступа ко всему рынку недвижимости, в том числе к спискам, обозначенным как “для продажи владельцем” (FSBO), а также к аукционам недвижимости (лишённой права выкупа). Вы получите доступ ко всему рынку недвижимости, включая сервис множественного листинга (MLS), чтобы найти идеальную недвижимость для вас.
- Следует понимать, что некоторых случаях агенты по недвижимости не будут показывать недвижимость потенциальным покупателям даже с высоким инвестиционным потенциалом, если получаемая агентом комиссия, невелика или отсутствует вовсе. Множество агентов по недвижимости работают в качестве независимых подрядчиков, желая получать свои комиссионные, исходя из времени и объема работы, который они выполняют при поиске подходящей недвижимости для своих клиентов.
- Ответственность, которую Леона несёт перед вами, как перед своим эксклюзивным клиентом. Леона проводит подробное изучение всей информации, которая поможет вам, как покупателю, принять окончательное решение о покупке той или иной недвижимости. Офис Леоны приложит все силы, чтобы вы наилучшим образом вложили свой капитал, а также окажет вам помощь в заключении многочисленных проверок и сделок с участием юристов и налоговых адвокатов. Вы оплатите комиссионные Леоне за время, знания и самоотверженность, вложенные в поиск идеального варианта недвижимости, который вы никогда бы не смогли найти самостоятельно. Большинству покупателей нравится эксклюзивность этого соглашения, ведь работа Леоны строится исключительно на индивидуальном подходе к каждому клиенту, что обеспечивает высокие прибыли от каждой инвестиции.
Средняя комиссия агента по недвижимости в штате Калифорния составляет 6 % от фактической стоимости продажи. Этот процент может колебаться для покупателя недвижимости, если продавец решит выплатить полную или частичную сумму компенсации из общей выручки от продажи. Исходя из этих цифр, материальная ответственность покупателя может быть пропорционально уменьшена. Работая с Леоной в качестве вашего опытного агента по недвижимости и получая только качественное обслуживание и внимание, Вы понимаете, что деньги, потрачены не зря. Качественные инвестиции, дающие Вам возможность получить профессиональные знания, совершая успешные инвестиции, которые обеспечат ваш стабильный доход. Эксклюзивный контракт позволит офису Леоны сделать всё возможное для потенциальных покупателей, желающих грамотно инвестировать в покупку недвижимости в Лос-Анджелесе, Калифорния.
Соглашение о не эксклюзивном представительстве покупателя (комиссия не оплачивается покупателем)
Это соглашение не содержит договорённость об оплате покупателем комиссионных в пользу своего агента/брокера по недвижимости, но устанавливает между покупателем и агентом/брокером задачи, обязанности и ответственность обеих сторон на протяжении их профессиональных отношений. Если покупатель, продавец и агент по недвижимости/брокер: все стороны хотят быть частью двойного агентства, то это будет официально отражено в данном письменном соглашении. Учитывая не эксклюзивный характер соглашения, брокер или покупатель могут отозвать свое согласие на продолжение таких профессиональных отношений. Но должны отметить, что у потенциального покупателя жилья не будет возможности получить полный доступ ко всем объектам недвижимости, представленным на рынке.
Заключение эксклюзивного соглашения является очень важной частью вашей инвестиционной деятельности. Если вы хотите иметь инвестиционную возможность с большим потенциалом для получения действительно высокого дохода, то вам следует выбрать эксклюзивное соглашение. Вы получите доступ ко всему рынку недвижимости.
Leona Estates предлагает каждому клиенту максимальное внимание и преданность их инвестиционным целям. Учитывая высокие стандарты работы, Леона не берёт большое количество клиентов одновременно. Некоторые из потенциальных клиентов могут попасть в список ожидания, пока ведётся работа по закрытию сделок с текущими клиентами. Большинство агентских соглашений являются соглашениями об эксклюзивном представительстве покупателя. Полная приверженность рабочему процессу позволяет получать высококачественные результаты для каждого клиента. Пожалуйста, свяжитесь с Леоной, для обсуждения наилучшего и подходящего для Вас типа агентского соглашения и как ее офис может помочь Вам начать работу.
ИНОСТРАННЫЕ ИНВЕСТОРЫ В ПОИСКАХ НЕДВИЖИМОСТИ В США
Иностранные инвесторы совершающие международные сделки: показатели рынка жилой недвижимости США
Согласно последним обновлённым данным, объём денежных средств в размере 54,4 миллиарда долларов был получен от иностранных покупателей, совершивших покупку жилой недвижимости в Соединённых Штатах с апреля 2020 года по март 2021 года. Это составляет около 2,8 % от общего денежного объёма продаж существующего жилья, которые имели место в Соединённых Штатах, что составляет около 1,96 трлн долларов. Существует множество различных причин, почему люди вкладывают крупные инвестиции в Соединённые Штаты и, в частности, в Лос-Анджелес, штат Калифорния. Ознакомьтесь с информацией, приведённой ниже, чтобы узнать больше информации.
Защита и безопасность
В Соединённых Штатах существует множество различных нормативных актов и законов, которые обеспечивают владельцев недвижимости и инвесторов различными степенями защиты. Соединённые Штаты занимают лидирующую позицию, как самая безопасная страна в мире с точки зрения стабильности в сфере недвижимости. Департамент недвижимости Калифорнии (DRE) защищает все заключённые сделки для наиболее эффективного обслуживания рынка недвижимости.
Для обеспечения защиты всех потенциальных покупателей недвижимости, DRE является организацией, ответственной за выдачу лицензий на предоставление услуг брокеров/агентов по недвижимости. Кандидаты, желающие стать квалифицированными брокерами/агентами по недвижимости, проходят тщательную проверку, в ходе которой они подтверждают, что у них НЕТ криминального прошлого. Если криминальное прошлое будет обнаружено, то кандидату не будет выдана лицензия брокера/агента. Ранее выданная лицензия также может быть немедленно отозвана, если будет установлено, что кандидат совершает какие-либо личные или профессиональные нарушения, даже если речь идёт о невыплате алиментов на ребёнка.
Для обеспечения полной безопасности всех инвестиций, которые вы делаете в Соединённых Штатах Америки, у DRE есть Фонд восстановления (a Recovery Fund), где учётная запись может быть “последней надеждой”, позволяющей потребителю получить денежную компенсацию за понесённые финансовые потери при работе с мошенническим агентством недвижимости. Все противоправные действия воспринимаются государством чрезвычайно серьезно и меры будут приняты, клиент получит возмещение в рамках уголовного или гражданского дела. Клиент получит свою выплату по любому арбитражному разбирательству, если судебное решение не будет принято в рамках обычных уже установленных процедур.
Налоговые вычеты и важные налоговые льготы
Решаясь стать инвестором в недвижимость, вы должны знать, что существуют определённые налоговые льготы и вычеты, которыми вы можете воспользоваться для экономии в долгосрочной перспективе. Эти вычеты обычно производятся из стандартных затрат, связанных с эксплуатацией, управлением и владением недвижимости. Более подробная информация приведена ниже.
Личное место жительства: налоговые вычеты и прирост капитала
При наличии личного жилья домовладельцы могут вычесть из своих годовых подоходных налогов следующие расходы: проценты по ипотечному кредиту, налоги на имущество и штрафы. Кроме того, лицо, продающее дом, имеет право исключить до 250 000 долларов США из любого прироста капитала, который они получают от продажи своей собственности. Эта сумма увеличивается до 500 000 долларов, если продавцы состоят в законном браке. Продавцам нужно прожить в доме в течение двух из последних пяти лет, чтобы официально претендовать на эту льготу.
Имущество, приносящее доход
Если покупатели решат инвестировать в недвижимость, которая будет приносить им доход, они могут вычесть из своих налогов все следующие статьи расходов: проценты по ипотечному кредиту, налоги на имущество, штрафы за предоплату, операционные расходы, амортизацию улучшений. Кроме того, амортизируемое имущество должно иметь срок полезного использования, в течение которого оно будет равномерно терять свою стоимость. Этот срок составляет 27,5 лет для квартир и арендуемых домов и 39 лет для коммерческих зданий.
Конкурентоспособная доходность с поправкой на управление рисками
Сумма прибыли, которую вы получите от любой конкретной недвижимости, зависит от различных факторов, связанных с этой недвижимостью. Среди особенно важных факторов при покупке недвижимости в таком роскошном городе, как Лос-Анджелес нужно учитывать класс активов, требования к управлению, местоположение и т.д. Многие инвесторы стремятся следить за индексом фондового рынка S&P 500, который используют в качестве ориентира для понимания состояния, в котором находится текущая экономика в целом, на ряду с их индивидуальным портфелем инвестиций. Этот ориентир фондового рынка Соединённых Штатов поможет вам понять процент прибыли получаемый от ваших инвестиций. Иностранные инвесторы могут воспользоваться этим, чтобы увидеть широкий охват рынка и общее состояние фондового рынка Соединённых Штатов. Для справки: за последние 50 лет средняя годовая доходность составляла примерно 11,5 %.
Возможность хеджирования инфляции
Возможность хеджирования инфляции в значительной степени зависит от постоянно положительной корреляции между ростом ВВП и общим спросом на недвижимость в Лос-Анджелесе. Экономика продолжает расширяться, как и спрос на объекты недвижимости, что в свою очередь приводит к росту цен на аренду и стоимости капитала. Недвижимость поддерживает покупательную способность капитала, перекладывая часть давления инфляции на плечи новых владельцев. Иногда это проявляется в повышении стоимости капитала.
Положительное увеличение денежного потока
Это сумма чистой финансовой прибыли, которую вы увидите от ваших следующих инвестиций в недвижимость после того, как все платежи по ипотеке и управлению будут выплачены в полном объёме. Идея наличия неограниченного потенциала для увеличения положительного денежного потока является основной причиной, по которой покупатели всегда рассматривают возможность инвестирования в различные предприятия в сфере недвижимости. Недвижимость предоставляет вам возможности пассивного дохода, перед которыми вы просто не сможете устоять. Например, если у вас есть десять объектов аренды, каждый из которых приносит около 13 000 долларов в месяц, то вы зарабатываете в общей сложности 156 000 долларов в месяц в виде положительного денежного потока за счёт пассивных средств. Не беспокоясь о своих собственных выплатах по ипотеке по основному месту жительства, вы могли бы использовать этот пассивный доход в качестве источника средств при выходе на пенсию.
Рост стоимости недвижимости
По мере того, как вы инвестируете в большее количество недвижимости, у вас появляется возможность зарабатывать больше денег на доходе от аренды и другой прибыли, получаемой в результате любой другой предпринимательской деятельности, непосредственно связанной с недвижимостью. Из исторических данных и показателей видно, что стоимость недвижимости будет продолжать расти с течением времени, что приведёт к увеличению возможностей получения денежных средств для инвестора, то есть для Вас!
Кредитное плечо в сфере недвижимости
Когда вы инвестируете в какую-либо конкретную недвижимость, то вы хотите быть уверены, что получите как можно большую отдачу от этих инвестиций. Использование заёмных источников капитала, а также других финансовых инструментов может помочь вам увеличить вашу потенциальную доходность. Это и есть кредитное плечо. Кроме того, если вы собираетесь внести полный первоначальный взнос по ипотеке в размере 20 % за недвижимость, которую вы хотите купить, это кредитное плечо позволит вам получить 100 % этой недвижимости. Финансирование всегда является неплохим решением для недвижимости, потому что это физический актив, который многие покупатели и продавцы любят использовать в качестве залога.
Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой: долгосрочные для иностранных покупателей
Как новички, так и опытные инвесторы всегда должны пользоваться возможностями выплаты низких процентов в течение 15-30 лет. Процентные ставки по недвижимости в настоящее время в Соединённых Штатах чрезвычайно низкие, так что сейчас самое подходящее время для инвестиций.Для иностранных граждан, не являющихся резидентами, обычные, поддерживаемые правительством, кредиты не подходят. Но тем не менее существуют три основных пути, которыми должен следовать любой иностранный нерезидент, желая инвестировать в недвижимость в США.
Банк HSBC
Более крупные банки, такие как HSBC, обладают большим опытом в предоставлении иностранным гражданам ипотечных кредитов на сумму до 10 миллионов долларов США (USD). Если вы уже были клиентом частного банка в других странах, то менеджеры будут рады помочь вам совершить сделку, понимая, что это инвестиция для них достаточно безопасна. Ваша высокая кредитоспособность в других банках поможет вам вести свой бизнес и инвестировать в Соединённых Штатах.
Традиционный банк
Некоторые финансовые учреждения в Соединённых Штатах, с радостью примут заявление иностранного гражданина, который не является резидентом Соединённых Штатов. Но следует ожидать, что у каждой финансовой организации будет свой собственный список правил и требований, включая денежную стоимость кредита, а также размер первоначального взноса, который требуется от потенциального покупателя. Этот первоначальный взнос обычно составляет 30 % для иностранных покупателей. Процесс переговоров с традиционным банком может оказаться чрезвычайно сложным, но всегда есть шанс, что банк позволит вам занять у них деньги.
Частные кредиторы (самый простой вариант)
Будучи потенциальным покупателем, вы должны попросить своего агента по недвижимости связаться с частным кредитором, учитывая опыт агента по заключению сделок с иностранными гражданами по всей территории Соединённых Штатов и, в частности, в Лос-Анджелесе. Этот процесс будет для вас чрезвычайно лёгким, так как вы получите до 75 % LTV и фиксированную процентную ставку на 30 лет. Частные финансовые учреждения обычно предоставляют очень гибкие финансовые решения, которые подстраиваются к вашей индивидуальной ситуации как иностранного гражданина, желающего инвестировать в коммерческую или жилую недвижимость.
ВАЖНОСТЬ ПЛАНИРОВАНИЯ НАЛОГОВ ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ИНВЕСТИЦИЙ
Многие покупают недвижимость в Соединённых Штатах, чтобы заработать деньги на своих новых инвестициях. В штате Калифорния и по всей стране многие нерезиденты США владеют домами. Это проявляется либо в отдельных покупках, сделанных напрямую, либо во внутренних покупках, сделанных косвенно через иностранные организации.
Методы, которыми руководствуется нерезидент США, владеющий недвижимостью в США, чрезвычайно важны. Нерезиденты США, скорее всего, не захотят платить налог на недвижимость в США в случае своей смерти. Эта форма налога на “смерть”, связанная с наследованием, не применяется в других странах. Если иностранный гражданин непосредственно владеет собственностью, он должен будет заплатить этот налог “на смерть”, как только его объявят умершим.
Иностранный инвестор всегда должен адекватно планировать потенциальные последствия, которые могут возникнуть из-за необходимости платить многочисленные налоги за ваши инвестиции в недвижимость, сделанные в Соединённых Штатах. В этой стране иностранные инвестиции в недвижимость имеют очень сложную правовую базу. Существует множество важных факторов, которые каждый иностранный инвестор должен чётко понимать, прежде чем продавать, инвестировать или приобретать какую-либо недвижимость в Соединённых Штатах Америки.
При этом все иностранные национальные инвесторы должны уделять пристальное внимание налогам, которые им придётся выплачивать при покупке недвижимости в Соединённых Штатах, и готовиться к ним заблаговременно. Правовая база, которая в настоящее время существует для иностранных инвестиций в недвижимость, чрезвычайно сложна, поэтому необходимо учитывать множество факторов, перед окончательной покупкой. Приведём их ниже.
- Существует ли потенциал получения прибыльного дохода от этих инвестиций в недвижимость?
- Вы ищете от ваших инвестиций проценты по долгам, проценты по акциям или то и другое?
- Должны ли вы инвестировать в эту недвижимость через корпорацию, траст, партнерство или самостоятельно?
- Следует ли вам использовать иностранную или местную организацию? Следует ли вам использовать комбинацию того и другого?
- Следует ли вам использовать среднесрочную или долгосрочную структуру финансирования для получения налоговых льгот?
- Будет ли ваше финансирование поступать из американского или неамериканского источника?
- Как иностранная корпорация, должны ли вы облагаться налогом подобно местной корпорации США?
- Какую информацию налоговая служба должна знать о вас как об иностранном инвесторе и какую информацию о налоговой декларации необходимо своевременно подать? Можно ли всего этого избежать?
- Вы надеетесь на увеличение капитала и увеличения годового дохода?
- Допустимы ли “убытки по подоходному налогу” на ранней стадии из-за других доходов в США, которые вы получаете?
- Как долго, по вашему мнению, продлится для вас эта инвестиция в недвижимость?
Ответы на эти вопросы нужно получить во время встречи иностранного инвестора с квалифицированным налоговым юристом, чтобы чётко определить личные и финансовые цели, которые он хочет достичь в результате этой новой будущей покупки. Леона имеет прямой доступ ко многим авторитетным налоговым юристам, которые обладают профессиональными знаниями, необходимыми для вынесения юридических рекомендаций, которые помогут вам понять, что ваши прибыльные инвестиции всегда защищены. Желая инвестировать в недвижимость в Соединённых Штатах, вы должны сначала разобраться в налоговой информации и в том, какой именно план принесёт вам наибольшую прибыль.
Закон «О налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость» (FIRPTA)
Это ещё один метод налогообложения, который был создан специально для нерезидентов США, чтобы иметь возможность облагать налогом прибыль, получаемую от принадлежащей им недвижимости в США. FIRPTA вводит обязательный механизм удержания, когда эскроу-компания должна удерживать часть налога сразу после продажи имущества. Этот налог также может быть удержан другим налоговым агентом, который будет считаться третьей стороной эскроу-процесса.
Налоги, взимаемые в соответствии с FRIPTA 15%
Согласно FIRPTA, налог не может взиматься, в случае если произошла продажа или отчуждение доли в недвижимом имуществе США (USRPI). Для лучшего понимания, вы должны сначала знать, что USRPI считается любой и всей прямой долей собственности, размещенной в недвижимом имуществе в США, включающим, но не ограничивающимся корпорациями, партнерствами и интересами владения недвижимостью в отношении недвижимости в США или на Виргинских островах США. Именно налоговая служба (IRS) является той организацией, которая определяет, что такое “недвижимость” на самом деле, а не местные законы штата Калифорния. Эта недвижимость включает в себя следующее:
- Полезные ископаемые и сельскохозяйственные культуры, которые находятся в целости и сохранности в земле
- Капитальные здания и другие благоустроенные сооружения, которые считаются капитальными
- Недвижимое личное имущество (например, опалубочное, горнодобывающее и строительное оборудование, используемое для строительства объектов недвижимости, таких как мотели, отели, квартиры или офисные помещения)
Определение USRPI “недвижимое имущество” считается несколько гибким, но чистый интерес кредиторов не считается USRPI. Ипотека — это чистый процент по долгу за недвижимость в Соединённых Штатах, но не создающий USRPI. Иностранный кредитор, берущий ипотеку под залог недвижимости в США, должен заплатить подоходный налог на проценты, связанные с доходом от рассматриваемого имущества. Это означает, что долговые инвестиции могут быть гораздо лучшим вариантом для иностранных инвесторов, чтобы инвестировать в недвижимость Соединённых Штатов без уплаты налогов FIRPTA. Кроме того, у чистых кредиторов нет большого количества обязательств по отчётности, которые они должны выполнить для налоговой службы. Иные отношения кредитора/должника могут быть сформированы уникальным образом, чтобы в дальнейшем избежать налогов FIRPTA.
Налоговая ставка удержания FIRPTA
Это не итоговый налог, а просто удерживаемый налог, используемый в качестве механизма сбора в рамках окончательного подоходного налога. Закон гласит, что физические лица-иммигранты должны платить удерживаемую сумму, соответствующую ставке налога на имущество в размере 15 %, учитывая, что существует большая вероятность того, что имущество принадлежало иностранному резиденту в качестве основного средства. Как Налоговое управление США, так и налоговое законодательство Калифорнии требуют, чтобы 15 % от общей цены продажи удерживалось, когда недвижимость в Соединённых Штатах продаётся иностранными гражданами, если цена продажи превышает 1 000 000 долларов США. Если цена продажи составляет от 300 001 до 1 000 000 долларов США, то удерживается либо 10 %, либо 15 %. При стоимости продажи в размере 300 000 долларов или менее удерживается от 15 % до всего лишь 0 % от суммы.
Кроме того, эскроу-агенты в штате Калифорния также обязаны по закону информировать своих покупателей о существующих обязательствах по удержанию налогов. Как упоминалось выше, это не итоговый подоходный налог, поскольку удерживаемый налог используется в качестве механизма сбора в рамках итогового подоходного налога.
Эта информация должна быть внимательно изучена всеми иностранными инвесторами, которые хотели бы совершить инвестиционные покупки недвижимости в Соединённых Штатах. Использование квалифицированного агента по недвижимости в сочетании с отличным налоговым юристом будет необходимо для создания надежной юридической структуры для вашей следующей покупки. Многие налоговые юристы утверждают, что гораздо проще разработать стратегию, если инвестор не из США.
Если вы хотите узнать больше о налогах, связанных со всем процессом покупки жилья, пожалуйста, посетите страницу “Руководство покупателя”. Вся дополнительная информация, которую вам нужно знать о налогах, страховании, условном депонировании и многом другом, находится здесь.
ПОКУПКА ДОМА ДИСТАНЦИОННО: КАК ЭТО РАБОТАЕТ
Учитывая нынешний характер пандемии, многие инвесторы решили приобретать свою инвестиционную недвижимость дистанционным способом. COVID-19 не помешал покупателям и продавцам совершать покупки недвижимости, но повлиял на способ, которым они осуществляли этот процесс. Появились электронные подписи и видео-демонстрации в дополненной реальности объектов недвижимости, которые клиенты планируют приобрести. Leona Estates может сделать этот процесс легкодоступным для своих клиентов, поскольку удаленная покупка очень похожа на обычную покупку, учитывая, что покупатели смогут отправиться в виртуальный тур по недвижимости и получить отчёт квалифицированного инспектора и оценщика. Инвесторы должны в обязательном порядке присутствовать в банке только в том случае, если они берут ипотеку.
Юридические подписи
Закон об электронной подписи 2000 года предоставляет инвесторам возможность использовать свою электронную подпись в качестве действительной формы подписания документов, которая признаётся наравне с личной подписью. Передовые технологии нового времени, предоставили клиентам возможность удаленно закрывать сделки по объектам, делая процесс гораздо более простым и выполнимым. Офис Леоны перешлёт Вам все юридические документы, контракты и дополнения. Система электронной подписи позволит вам подписать эти документы, и офис Леона обеспечит их получение соответствующей стороной.
Леона будет сотрудничать с адвокатом по закрытию сделки, которого Вы выберете как покупатель, а также с FedEx/DHL, чтобы убедиться, что ваши физические подписи на нужных документах будут доставлены адвокату до закрытия сделки. Леона и профессиональный юрист из её команды отправятся на окончательное подписание сделки в качестве ваших представителей с подписанными заключительными документами, чтобы средства могли быть переведены и трансфер был завершен. Как инвестору/покупателю, вам не нужно присутствовать во время этого процесса, потому что Леона успешно завершит эту транзакцию от вашего имени после того, как Вы согласитесь и подпишете все юридические документы. После закрытия сделки офис Леоны вышлет вам все контракты, квитанции, а также право собственности объекта недвижимости. В дополнении поможет в будущем с наймом управляющего недвижимостью, с программой сдачи в аренду и т.д.
Полное снижение рисков: возможность нулевого риска
Используя этот метод, у вас не будет никаких рисков из-за сложностей процесса покупки жилья. Леона сможет выполнить всю работу за Вас, пока вы будете осматривать свою собственность и подписывать документы, не выходя из собственного дома. И Леона, и профессиональный юрист являются лицензированными профессионалами, создавшими безупречную репутацию своим прошлым опытом и внимательно следящие за соблюдением всех правил и норм лицензии работы с недвижимостью. Вы всегда будете в надёжных руках. Лицензированная эскроу-компания будет использоваться в качестве сторонней организации для обеспечения сохранности ваших средств в течение всей транзакции. Каждый шаг предельно понятен всем инвесторам, и этот безопасный процесс не будет завершён без вашего согласия.
Процесс покупки жилья дистанционно
Этот процесс включает в себя следующие шаги:
- Покупатель и агент/брокер подписывают письменное соглашение
- Агент/брокер использует все необходимые средства, чтобы помочь вам найти идеальную недвижимость для ваших инвестиций, включая MLS
- Агент/брокер помогает своему клиенту составить обоснованное предложение продавцу
- Профессиональная проверка, инспекция и оценка имущества будут проведены для определения любых дефектов имущества или права собственности
- После завершения проверки права собственности начнётся процесс создания эскроу-счёта. Ближе к концу эскроу-процесса для клиента будет проведена заключительная видео-экскурсия по объекту
- Клиент оплачивает недвижимость и завершает все платежи, чтобы право собственности без обременений было передано новому домовладельцу.
Если после прочтения этой информации у Вас остаются ещё какие-либо вопросы, то мы будем рады, если Вы свяжетесь с нашим офисом! Позвоните нам или отправьте электронное письмо, чтобы мы могли вместе начать ваше инвестиционное путешествие. Леона хотела бы встретиться с вами лично в корпоративном офисе Leona Estates, расположенном в Лос-Анджелесе, Калифорния.