Flipping property — как это работает
Важность переворота домов с последующей продажей в сфере недвижимости: Leona Estates
7 важнейших шагов к инвестированию и перевороте домов с последующей продажей
Leona Estates помогает своим клиентам не только с классическими вариантами инвестирования, расположенными в Лос-Анджелесе, но мы также предлагаем инвесторам уникальный инвестиционный проект, который выведет их проекты, связанные с недвижимостью на совершенно новый уровень. Приобретение недвижимости по более низкой цене в сочетании с последующими улучшениями, связанными с увеличением площади и перепланировкой дома: всё это этапы процесса, называемого “переворот дома с последующей продажей”. Переворот дома с последующей продажей позволяет инвесторам получить выгоду из дополнительных улучшений, чтобы потом достаточно быстро продать свою обновлённую недвижимость.
Профессиональная команда Leona Estates учитывает различные колебания и тенденции рынка, помогая клиентам с их инвестициями в недвижимость. В сфере недвижимости у большинства покупателей просто нет времени ремонтировать недвижимость самостоятельно. Часто люди предпочитают покупать те дома, которые уже были реконструированы и улучшены предыдущими домовладельцами. Это экономит много времени, но не ваши деньги. Средняя цена отремонтированной недвижимости всегда намного выше, чем недвижимость, требующая доработки и улучшения условий жизни, что и приведёт к увеличению стоимости такой недвижимости. По мере того, как увеличиваются квадратные метры дома, растёт и цена.
Леона имеет полный доступ к широкому спектру эксклюзивной недвижимости для инвестиций, а также к профессиональной команде квалифицированных юристов, налоговых адвокатов, строительных компаний и различных разнорабочих, которые помогут инвесторам в проектах по перестройке объектов недвижимости. Мы сотрудничаем с крупными оптовыми строительными магазинами, которые могут предоставить материалы, необходимые для успешной переделки домов. Наша команда очень рада работать с Вами, направляя на протяжении всего процесса. У нас многолетний опыт работы в сфере недвижимости, поэтому запуск нового проекта в сфере недвижимости вместе с вами — это то, что мы делаем лучше всего. Когда мы поможем вам успешно обновить вашу новую инвестицию, то вам не обязательно сразу же её продавать. Некоторые из наших инвесторов порой предпочитают оставлять обновлённую недвижимость в своем владении, что даёт им возможность сдавать её в аренду в качестве долгосрочной инвестиции.
Правило 70 %
Правило 70 % стало очень распространённым инструментом, используемым инвесторами, занимающимися таким бизнесом, как переворот домов для последующей продажи. Правило гласит, что вы никогда приобретать объект по цене более 70% от стоимости, после ремонта (ARV). Это значение определяется после вычета стоимости необходимого ремонта. Основная идея этого принципа заключается в том, что вы изначально определяете, сколько можете потратить на недвижимость, включая любые дополнительные расходы на ремонт или восстановление, которые могут возникнуть в ходе процесса. После этого вы можете использовать эту предполагаемую сумму, выбирая недвижимость на рынке соответственно вашему бюджету. Когда вы ищете подходящую недвижимость, убедитесь, что вы подсчитали, сколько денег вам потребуется для проведения ремонта.
Например, вы предполагаете, что средняя цена дома в Лос-Анджелесе составит около 775 000 долларов. Если ARV определяется в размере 775 000 долларов США, и вам необходимо выполнить ремонт на сумму около 40 000 долларов США, чтобы отремонтировать недвижимость, вы не должны платить более 570 500 долларов за первоначальную покупку.
Расчёт приведён ниже для примера:
$775,000 + $40,000 = $815,000
$815,000 x 0.7 = $570,500
Как видно, правилу 70 % очень легко следовать и рассчитать, чтобы убедиться, что вы не заплатите за свои инвестиции больше, чем изначально предполагали. Каждый раз старайтесь учитывать полную сумму денег для переделки дома, включающую начальную цену покупки, стоимость дополнительного ремонта, расходы на содержание и любую сумму денег, которую вы используете для фактической продажи недвижимости. Никогда не забывайте о двойных расходах при закрытии сделки, при покупке и при продаже объекта.
Почему инвесторы должны совершать покупки только за наличные
Банки не будут выдавать кредит потенциальному покупателю, если в доме, который он хочет приобрести, сломана система водного отопления или значительно повреждена кровля. Мелкие повреждения складываются, и банк не захочет кредитовать недвижимость, требующую значительных ремонтных работ. Это очень затрудняет продажу этих объектов недвижимости, даже если потенциальный покупатель имеет стабильную зарплату и отличную кредитную историю. У владельцев недвижимости, нуждающейся в капитальном ремонте, нет ни времени, ни денег, необходимых для ремонтных работ. Это предоставляет прекрасную возможность для инвесторов, которые хотят приобрести эту недвижимость по более низкой цене.
ШАГ 1. ЗНАКОМСТВО
Свяжитесь с офисом Леоны, расположенным в Лос-Анджелесе, Калифорния. Вы можете получить бесплатную консультацию, используя платформу виртуальной конференцсвязи ZOOM. Если вы уже находитесь в Лос-Анджелесе или планируете приехать с коротким визитом, мы будем рады организовать личную встречу в нашем офисе. Наши профессионалы всегда соблюдают меры безопасности, предусмотренные протоколами COVID-19.
ШАГ 2. ИНВЕСТИЦИИ СТОЯТ ЗАТРАЧЕННЫХ УСИЛИЙ
Рынок Лос-Анджелеса — это удивительное место для потенциальных покупателей, которые могут инвестировать в жилую недвижимость, нуждающуюся в небольшом улучшении. Для улучшения опыта инвестирования, предпочтительнее оплачивать недвижимость наличными, что обеспечит вам более гибкие возможности при покупке. К сожалению, в большинстве случаев банки не предоставляют кредиты на недвижимость, которая нуждается в большом ремонте или значительной реконструкции. Лучшим вариантом, невероятно эффективным для потенциальных покупателей недвижимости, считается покупка на аукционах, либо приобретение недвижимости, обозначенной как “имущество, принадлежащее кредитору (REO)”. Недвижимость, принадлежащая кредитору, обычно принадлежит банку, государству, частному агентству и т.д.
Банки, как правило, рады появлению таких домов в MLS, желая получить предложение о покупке. Эти объекты недвижимости являются наиболее востребованными среди потенциальных покупателей, потому что вы можете приобрести их точно так же, как любой другой дом в Калифорнии. Конкуренция обычно очень высока, когда люди пытаются купить дома на публичных аукционах, но если рядом с вами будет Леона, то вы сможете сделать правильный инвестиционный выбор, отлично согласующийся с Вашими личными и профессиональными целями.
Лучшие варианты, где искать дома для переворота и последующей перепродажи
Чтобы увидеть высокий потенциал получения прибыли при перевороте дома для последующей продажи, Вам необходимо убедиться, что Вы покупаете дом по низкой цене — с одной стороны и требующий разумных затрат на ремонт — с другой. Ниже приведён список лучших мест, где можно найти дом, который вы можете оплатить наличными и который выгодно “переделать для последующей продажи”.
- Публичный аукцион (как правило недвижимости, лишённой права выкупа): на таких аукционах инвесторы имеют прямой доступ к любому типу жилья. Дома, лишённые права выкупа, обычно продаются на публичных аукционах, поэтому инвесторы могут приобрести недвижимость по цене более низкой, чем обычная рыночная стоимость.
- Недвижимость, принадлежащая кредитору (REO): Дома REO не были выставлены на открытом аукционе, поэтому в настоящее время они принадлежат кредитору. Кредитная организация обычно является банком, который хочет продать недвижимость как можно быстрее, и они готовы принимать предложения только за наличные.
- Недвижимость для срочной продажи: Эти объекты недвижимости продаются владельцем по сниженной стоимости, которая ниже суммы, оставшейся на первоначальном ипотечном платеже. Срочная продажа может стать отличным способом для инвесторов получить выгодную сделку при оплате наличными.
- Оптовики недвижимости: Леона имеет эксклюзивные связи с сетью оптовиков недвижимости, помогая найти для вас лучшие дома для переворота и последующей продажи. Офис Leona Estates прекрасно осведомлён о рынках Лос-Анджелеса и о том, в каких районах продаётся недвижимость по низким ценам. Эти инвестиции определенно стоят риска, ведь вы будете следовать правилу 70 %!
- Департамент жилищного строительства и городского развития: Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) очень похож на банки, когда дело доходит до недвижимости, лишённой права выкупа. Если они используют FHA для страхования ипотеки на имущество, которое кредитор должен выкупить, HUD возвращает право собственности, а затем продаёт имущество на публичном аукционе по гораздо более низкой цене, чтобы обеспечить быструю продажу за наличные.
Пожалуйста, ознакомьтесь с более подробным Руководством по недвижимости, лишённой права выкупа, подготовленное офисом Leona Estates, чтобы узнать больше информации по этой теме!
Переворот домов для последующей перепродажи: лучшие инвестиционные районы с рейтингом от A до D
Лос-Анджелес полон удивительных предложений для инвестиций в недвижимость. Ниже приведена подробная классификация районов и типов инвесторов, относящихся к каждой категории.
- Районы класса А представляют самые богатые рынки жилья, которые покупают профессионалы, получающие гораздо более высокие доходы, чем средний трудящийся.
- Районы класса В всего на одну ступень ниже класса А. Эти области в основном представлены крепким средним классом и другими профессионалами в рамках этой классификации.
Большинство потенциальных покупателей инвестируют в районы высокого класса, чтобы избежать рисков, связанных с районами класса D. Когда инвестор решает отремонтировать недвижимость, расположенную в районе с низким уровнем дохода, то страховые взносы обычно намного превышают фактическую цену покупки недвижимости. Решая начать успешные инвестиции в улучшении дома для последующей продажи, желательно выбирать объекты недвижимости, в районе класса А или В, что будет отличным инвестиционным решением.
В округе Лос-Анджелес располагается 51 город с общей численностью населения ~10 039 107 человек. Эти цифры показывают, насколько плотно заселены города на всей территории округа. Это даёт большое разнообразие вариантов для потенциальных инвесторов, решающих, какой класс недвижимости и территория для них подходят. Удивительные варианты инвестиций в округе Лос-Анджелес также предлагают широкий диапазон цен на жилье. Это делает этот рынок недвижимости чрезвычайно разнообразным, но наша профессиональная команда отлично разбирается в своём деле, и поэтому мы помогаем Вам найти те инвестиционные объекты, которые соответствуют текущему состоянию рынка. Средняя цена на дом в Лос-Анджелесе выросла примерно на 25 % по сравнению с прошлым годом и составила 775 000 долларов. Это отлично демонстрирует высокий спрос на эти прекрасные объекты недвижимости. Теперь, если вы посмотрите на среднюю цену дома в Беверли-Хиллз, то эта сумма уже составляет 3 535 000 миллионов долларов и продолжает расти. Очевидно, что средняя цена продажи очень сильно зависит от района, в который вы решите инвестировать. Leona Estates поможет Вам найти район, который лучше всего соответствует вашим инвестиционным потребностям.
ШАГ 3. ВЫБОР УРОВНЯ СЛОЖНОСТИ ПРОЕКТА
В среднем ремонт любого объекта недвижимости занимает от 4 до 12 месяцев. Условия этого процесса, в значительной степени зависят человека, возглавляющего объект, и от объёма работы, требуемой для улучшения общего состояния дома. Некоторые из работ требуют от инвестора официальных разрешений и согласований для законного выполнения ремонтных работ.
Четыре основных уровня улучшения недвижимости
Выделим четыре различных уровня, связанных с процессом реконструкции недвижимости, о которых каждый инвестор должен знать, прежде чем приступать к реализации нового проекта по перестройке дома для последующей перепродажи. Эти уровни подробно описаны ниже.
- Косметический ремонт: необходим, когда требуется осуществить внешний ремонт поверхностей, например, покраску, замену пола, установку новых светильников, замену сантехники и т.д.
- Расширенный косметический ремонт: означает, что недвижимость требует более глубокого косметического ремонта, такого как замена или ремонт шкафов, сантехники, кухни, кровли и окон, а также перепланировку жилого пространства. Эти ремонтные работы также могут включать в себя внутренние и внешние улучшения. Это, безусловно, один из лучших вариантов для инвесторов, желающих взяться за проект с высоким потенциалом прибыли.
- Структурный/технический ремонт: такие объекты недвижимости нуждаются в структурном и техническом ремонте, который должен быть выполнен в дополнение к косметическому ремонту, описанному выше. Этот процесс занимает больше времени, учитывая, что инвестору необходимо получить больше разрешений и согласований, чтобы законно “переделать” дом для продажи. Хорошо отремонтированное имущество характеризуется как внутренним ремонтом, например, модернизированной кухней с хорошей сантехникой, так и надежной сетью внутренних систем, которые поддерживают функциональность имущества. Это системы электричества, отопления, кондиционирования воздуха, водопровода, кровли и изоляции. Внешний вид тоже важен, потому что, например, красивый сад определенно может помочь инвестору продать недвижимость новому владельцу, которого порадует приятная эстетика ландшафта.
- Фундаментальные ремонтные работы: такие ремонтные работы выполнять сложнее всего, потому что структурные проблемы обязательно необходимо исправить, прежде чем кто-либо сможет безопасно проживать в таком доме. Помимо этого, требуется серьёзное косметическое обновление внутренних и внешних частей этих объектов недвижимости. Кроме того, большая работа необходимая для переделки дома, касается ещё и того, что инвестору нужно получить ещё большее количество разрешений и согласований от соответствующих гос. структур, а это занимает много времени. Для завершения проекта такого масштаба может потребоваться от 1 до 2 лет, а будущие покупатели определённо захотят получить долгосрочные гарантии того, что конструкция здания, фундамент и т.д. будут надежными после завершения комплексной реконструкции. Наличие этих трудностей не мешает этому виду недвижимости быть достойным инвестиций.
Прежде чем приступить к ремонтным работам, инвесторам необходимо изучить законы, регулирующие любое увеличение жилой площади, которое может произойти в результате ремонта недвижимости. Законы ограничивают как земельные участки и здания могут быть использованы в определённых городах. Каждый город имеет свой набор правил, касающихся того, что можно и что нельзя строить на земле, а также ряд других технических условий по косметическим характеристикам обновляемого здания.
ШАГ 4. ОБШИРНЫЙ ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ
Иметь доступ к поиску подходящей недвижимости является одной из наиболее важных частей всего этого процесса. При поиске недвижимости вам нужно проявлять предельное спокойствие и усердие. Работа с аукционами, оптовыми торговцами и недвижимостью REO может быть очень сложной, если у вас нет опытного агента по недвижимости, такого как Леона, которая проведёт вас через этот процесс. Недвижимость REO принадлежит банку, которую берут под контроль и конфискуют и не могут выставить на аукцион. Как только банк получит полный контроль над имуществом, их главная цель — продать имущество как можно быстрее, чтобы вернуть деньги, которые они изначально одолжили предыдущему владельцу, который не смог продолжать свои выплаты. Срочные продажи со стороны владельца, обычно случаются, когда семья переезжает в другой город/штат, происходит неудачный развод, члена семьи настигает внезапная смерть или владельцу необходимо избавиться от дома из-за личных финансовых обстоятельств. Все эти варианты могут стать отличными возможностями для инвесторов.
Leona Estates очень серьёзно относится к профессиональной работе агентства недвижимости. Мы выбираем недвижимость для инвестора, которая не только оценивается ниже рыночной стоимости, но и имеет достаточно широкую маржу, чтобы полностью покрыть любые потенциальные затраты, возникающие на протяжении всего процесса, включающие в себя также расходы на закрытие сделки и ремонт. Как начинающий инвестор, лучшее что вы можете сделать, приступая к этому процессу, это запастись терпением. Поиск лучших предложений — это сложная игра с числами, требующая ответа на тысячи писем, совершения сотен звонков, просмотра более ста объектов недвижимости и внесения от двадцати до тридцати предложений, когда поиск почти завершён. Но будьте уверены, что все эти действия в конечном итоге приведут к покупке идеальной инвестиции. Общая стоимость недвижимости уменьшается вместе с ухудшением состояния дома. Но именно это предоставляет Вам наилучшую возможность превратить дом в недвижимость, готовую к продаже.
ШАГ 5. ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ
После тщательного поиска недвижимости для наших клиентов, Леона подготавливает в общей сложности от 5 до 20 предложений, основанных на Ваших предпочтениях и позаботиться о том, чтобы Вы просмотрели каждое из них. Многие инвесторы задаются вопросом, зачем нужно так много предложений, если приобретается только один или два объекта недвижимости. Но процесс покупки недвижимости в Соединённых Штатах сильно отличается от того, что можно увидеть в других странах мира.
Первый шаг потенциального покупателя — это отправка официального письма о покупке продавцу. Калифорнийская Ассоциация риелторов оформляет этот документ в качестве официального предложения. Это типовое соглашение содержит все условия и непредвиденные обстоятельства, которые должны быть выполнены до того, как инвестор будет официально готов заключить сделку с продавцом. Большинство объектов недвижимости инвесторы приобретают на публичных аукционах или REO. Офис Леоны оценивает, как место покупки, так и возможность проверки, чтобы определить, возможно ли провести инспекцию. Эта проверка позволяет квалифицированному инспектору недвижимости обнаружить и перечислить любые потенциальные проблемы с недвижимостью, которые потенциальный покупатель может перечислить в качестве непредвиденных обстоятельств в предложении, которое Леона направит продавцу. Эта дополнительная оценка имущества является решающим шагом в обеспечении того, что инвестор оплатит реальную стоимость имущества. В ходе осмотра будут выявлены все скрытые проблемы, включая любые проблемы с конструкцией дома, фундаментом, коммуникациями и электропроводкой. Кроме того, профессиональный инспектор проверит наличие признаков опасных для здоровья, например, проверит следы термитов, плесени, газа радон и т.д.
ШАГ 6. ФОРМИРОВАНИЕ КОМАНДЫ И ПОДРЯДЧИКОВ
В процессе покупки и заключения сделки офис Leona Estates начинает формировать команду, способную выполнить все поставленные задачи. Основываясь на проблемах, обнаруженных в ходе первоначальной проверки имущества, Леона составляет список работ, которые необходимо выполнить. После вашего подтверждения подробного списка фронта работ, оценок, персонала команды и крайних сроков начинается официальный процесс переделывания дома для перепродажи.
Каждая недвижимость имеет свои индивидуальные сложности, которые требуют разного уровня работы. Леона поможет Вам подобрать лучшую команду рабочих для любой работы, в зависимости от объёма и общей сложности ремонта, который должен быть выполнен для поддержания пригодных для жизни условий. Для крупномасштабных проектов ремонт дома может начаться только после того, как лицензированный генеральный подрядчик получит все законные разрешения от муниципального департамента строительства. Как только это будет выполнено, можно начинать ремонтные работы.
ШАГ 7. ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ
Для инвестора эта часть процесса является наиболее приятной, ведь теперь Ваша отремонтированная недвижимость готова к продаже, и Вы сможете начать получать прибыль. Пока недвижимость находится на рынке, клининговая компания сможет поддерживать чистоту как внутри дома, так и снаружи, ведь красивый и ухоженный ландшафт обязательно привлечёт потенциальных покупателей.
Последнее время большинство покупателей жилья предпочитают приобретать новую недвижимость онлайн. Чтобы гарантировать, что ваша недвижимость получит выгодные предложения, Вам необходимо сделать высококачественные фотографии интерьера и экстерьера дома. Леона поможет Вам представить ваш отремонтированный дом в лучшем виде, чтобы потенциальные покупатели могли увидеть, насколько он прекрасен перед тем, как они смогут увидеть его лично. Существуют компании стэйджинга, которые специально подготавливают дома к продаже. Основная цель такого сервиса — представить обжитый и уютный дом с помощью красивой мебели и элементов интерьера внутри дома. Это сделает Вашу недвижимость очень привлекательной для большинства покупателей, позволяя продать недвижимость намного быстрее и за большую сумму денег, которая может даже превысить вашу первоначальную цену. Для дорогой недвижимости, расположенной в более богатых районах, Леона поможет создать туры с дронами и 3D-тур по недвижимости. Это может дать покупателю отличное представление о том, как потрясающе выглядит недвижимость со всех сторон. Традиционные фотографии не дают те возможности перемещения, которые предоставляют видео с дрона или 3D видео тур.
Следующий шаг включает в себя рекламу на различных платформах, к которым офис Leona Estates имеет эксклюзивный доступ, например, MLS. Большинство домов в Соединённых Штатах продаются именно через эту национальную службу листинга. Этот листинг в дополнение к вывеске “ПРОДАЁТСЯ”, размещённой на лужайке перед домом, поможет Вашей собственности привлечь внимание потенциальных покупателей. Леона также предлагает варианты размещения объявлений в журналах по недвижимости, информационных буклетах и т.д., Кроме того, «открытый дом» для агентов/брокеров и потенциальных покупателей помогут продемонстрировать красоту и ценность Вашей обновлённой недвижимости.
7 САМЫХ РАСПРОСТРАНЕННЫХ ОШИБОК ПРИ «ПЕРЕВОРОТЕ ДОМА ДЛЯ ПОСЛЕДУЮЩЕЙ ПРОДАЖИ»
Процесс подготовки дома к перепродаже может быть довольно сложным, если вы попытаетесь справиться со всеми процедурами самостоятельно. Но если вы работаете с опытной командой, то покупка, улучшение и перепродажа Ваших первоначальных инвестиций могут быть невероятно прибыльными. Лучший способ обеспечить плавное прохождение этого процесса — не стать жертвой наиболее распространённых ошибок, которые заставят вас тратить свое время, деньги и приведут к ненужным разочарованиям.
Ошибка № 1: переплата за недвижимость, продающуюся по завышенной цене
Когда начинающий инвестор хочет начать бизнес по перевороту домов для последующей продажи, офис Leona Estates находится здесь, чтобы предоставить всю необходимую помощь в сфере недвижимости. Леона обращается в Службу множественного листинга (MLS) для поиска рыночных цен, а также к публичным аукционам, распродажам от владельцев и другим профессиональным платформам. Это может быть длительный и мучительный процесс, с которым многие инвесторы не хотят иметь дело, поэтому в конечном итоге они совершают огромную ошибку. Обремененный разочарованием, которое приходит вместе с нехваткой объектов и значительной конкуренцией на рынке недвижимости, инвестор просто покупает любой вариант, надеясь, что финансовые показатели объекта улучшатся в будущем. Даже если рынок растёт, этот неосторожный шаг приведёт к тому, что Вы купите недвижимость по завышенной цене, учитывая, что Вам также потребуются деньги для завершения важных ремонтных работ, чтобы представить дом к продаже. Здесь всегда следует использовать “Правило 70 процентов” для расчёта соотношения риска и вознаграждения.
Ошибка № 2: непонимание контроля затрат
Многие инвесторы изначально считают, что самый дешёвый дом будет лучшей инвестицией, потому что они могут заплатить наименьшую сумму денег, отремонтировать его, а затем продать, получив большую прибыль. Но эти инвесторы не понимают, что существует определённая причина, по которой недвижимость стоит так дёшево. Если окончательная стоимость ремонта будет намного дороже, чем дом может быть перепродан, то вы в конечном итоге потеряете деньги, а не заработаете их. Определить, какие именно объекты недвижимости стоят ваших хлопот, может только опытный агент по недвижимости. Для предварительной проверки имущества наш офис использует команду профессиональных ведущих экспертов, включая оценщиков, генеральных подрядчиков и подрядчиков для различных проверок имущества. Наша команда стремится объединить всех профессионалов, которые Вам могут потребоваться для проверки и улучшения любой недвижимости. Этот процесс может быть очень успешным для любого инвестора, если у него есть подробная стратегия оценки, чёткое понимание инвестиционных процедур, список реконструкции и подробный календарь планирования затрат.
Ошибка № 3: нехватка денежных средств
Прежде чем вкладывать значительные инвестиции, начиная ваш бизнес по переворачиванию домов для продажи, Вы должны сначала проанализировать своё финансовое положение, чтобы убедиться, что у Вас достаточно средств как для покупки недвижимости, так и для оплаты расходов на ремонт. Всегда могут возникнуть внезапные проблемы, для решения которых у Вас должны быть дополнительные средства.
Например, предположим, что Вы уже приобрели недвижимость и начали работы по ремонту. Вы начинаете ремонтировать пол и обнаруживаете новую проблему — проржавевшие трубы, которые необходимо частично заменить. Или Вы обнаружили треснувший фундамент, поврежденную систему электричества, заражение термитами, появление опасной плесени и т.д. Невозможно быть полностью уверенным в том, какие дополнительные расходы могут возникнуть, поэтому у Вас должен быть резервный денежный фонд. Острая нехватка средств в середине такого крупного проекта, как этот, может привести к ужасной ситуации и потере денег для вас как инвестора. Срочная продажа никогда не бывает идеальной.
Ошибка № 4: излишние улучшения
Инвестору необходимо собрать подробную информацию о самых распространённых улучшениях, выполненных в других проданных домах в том же районе. К премиальным улучшениям можно отнести мраморные столешницы, полы из натурального дерева, спа-зона и т.д. К сожалению, большинство покупателей не готовы платить дополнительные деньги за эти новшества, если дом по соседству стоит дешевле и имеет всё, что им нужно. Чтобы избежать этой ошибки, каждый инвестор должен провести тщательное исследование местного рынка, чтобы точно определить, каких улучшений ожидает большинство покупателей в каждой конкретной местности. Леона проведёт сравнительный анализ рынка, необходимый для принятия обоснованного решения. Потенциальные покупатели хотят приобрести недвижимость, в которой есть всё, что им нужно, по самой выгодной цене. Как инвестор, на начальном этапе Вы должны оценить потребности покупателей и продумать, как Вы можете их реализовать, получив при этом прибыль от сделки. Оценочное заключение необходимо для того, чтобы инвестор мог принять оптимальные решения о том, какие улучшения необходимо внести для успешной сделки со своим новым покупателем.
Ошибка № 5: создание отличной профессиональной команды — генеральный подрядчик и субподрядчики
Работа с квалифицированными строителями, имеющими большой опыт во всех видах необходимых Вам ремонтных работах, чрезвычайно важна для Вашего успеха в перевороте дома для перепродажи. Оплата за качественную работу, не требующую переделки, поможет вам сэкономить много времени и денег.
Ошибка № 6: неправильный расчёт сроков выполнения работ
Многие новые инвесторы сильно недооценивают, сколько времени и усилий на самом деле потребуется для завершения процесса реконструкции. Даже после тщательного планирования и продуманной оценки сроков завершения проекта, в большинстве ситуаций срок проекта может быть продлён. Ремонт недвижимости требует много времени и сложных решений со стороны инвестора, который возглавляет проект. Дополнительный объём работы приводит к нарушению сроков, что может привести к необходимости получения новых разрешений и согласований для продолжения. Инвесторы также должны предусмотреть возможность увеличения сроков ремонта от одного до трёх месяцев.
Ошибка № 7: завышение стоимости недвижимости после ремонта и улучшения
Вы должны указать цену вашего замечательного нового дома немного ниже рыночной стоимости, чтобы заинтересовать большое количество потенциальных покупателей и обеспечить быструю продажу. Если Ваша недвижимость будет на рынке слишком долго, то это приведёт к снижению общего потенциала получения прибыли, учитывая, что Вы должны продолжать оплачивать расходы на техническое обслуживание, такие как коммунальные платежи, стейджинг, налоги, страхование, уход за садом, бассейном, уборку и т.д. Рынок всегда будет колебаться, поэтому умные инвесторы должны делать оценки, основываясь на этих неизбежных изменениях. Леона ответственна за то, чтобы процесс улучшения проходил безупречно для её клиентов. Для каждого нового проекта Леона собирает квалифицированную команду лицензированных профессионалов, которые имеют многолетний опыт работы в своей отрасли и ценят свою отличную репутацию. Мы рады работать с Вами и быть надёжным партнером для Вашего нового бизнеса по перевороту домов с последующей перепродажей. Сразу после подписания контракта, офис Леоны приступает к поиску отличных возможностей для инвестиций. Объекты недвижимости с высоким потенциалом прибыли, как правило, продаются очень быстро после размещения на рынке, мы гарантируем, что у Вас есть отличные шансы получить эти объекты. Убедитесь, что Ваши денежные средства подтверждены, ведь это заверит продавца в вашей финансовой ответственности и позволит ему уверенно принять Ваше предложение.