Руководство по выкупу недвижимости
Лучшее руководство по приобретению недвижимости, лишённой права выкупа [Лос-Анджелес, Калифорния]
Понимание ключевых аспектов приобретения недвижимости, лишённой права выкупа, позволяет добиться успеха и для покупателей, и для продавцов! Вы должны понимать концепцию, связанную с недвижимостью, лишённой права выкупа, и то, сколько можно сэкономить денег, приобретая её на рынке прекрасного Лос-Анджелеса. Существуют различные ловушки, в которые попадают многие неопытные покупатели и продавцы, пытаясь извлечь максимальную выгоду из такой недвижимости. Благодаря нашему руководству 2021 года, вы сможете принять правильное решение в вопросе покупки недвижимости, лишённой права выкупа.
Покупка недвижимости, лишённой права выкупа в Лос-Анджелесе
Когда вы пытаетесь определиться, является ли покупка недвижимости, лишённой права выкупа правильным решением, обязательно удостоверьтесь, что вы понимаете законы о заложенном имуществе, действующие именно в штате Калифорния. Если вы решите подождать дом и сделать ставку при появлении его на публичном аукционе, вы должны знать длинный список потенциальных сложностей, которые вам предстоит пройти перед тем, как стать владельцем такой недвижимости. Благодаря праву выкупа, власти Калифорнии позволяют домовладельцам возвращать свою собственность в определённых ситуациях. Из-за этой сложности многие предпочитают приобретать недвижимость в период, предшествующий обращению взыскания.
Недвижимость до обращения взыскания
В течение этого периода кредитор ещё не вступил в полное владение имуществом, поэтому право собственности по-прежнему находится в руках первоначального владельца. Период до обращения взыскания — прекрасное время для большинства потенциальных покупателей жилья, чтобы приобрести эту недвижимость со скидкой. Быстрые продажи подобных домов происходят, если между покупателем и кредитором заключено соглашение, позволяющее приобрести дом по цене ниже стоимости задолженности.
Если вы выжидаете дольше, чем период, предшествующий обращению взыскания, это позволит большему числу других потенциальных покупателей получить возможность разместить свои ставки на дом в рамках публичного аукциона по заложенному имуществу. Чтобы приобрести заложенные дома, вы можете воспользоваться любым из следующих способов, чтобы установить контакт с теми, кто владеет недвижимостью:
- Попросите своего агента по недвижимости напрямую связаться с нынешним владельцем дома, чтобы договориться с ним о встрече. Это даст вам прекрасную возможность осмотреть недвижимость с вашим агентом и обсудить с домовладельцем возможность её приобретения. Ваш агент по недвижимости поможет вам провести предварительную беседу таким образом, чтобы это было комфортно для нынешнего домовладельца и не нарушало его частную жизнь.
- Ваш специалист по недвижимости свяжется с агентом по недвижимости, разместившим объявление в списке поиска и имеющим более ясное представление о ситуации, сложившейся у продавца. Он также может предоставить скидку на свои услуги, чтобы обеспечить быструю продажу дома.
Планирование профессиональной проверки
После успешной встречи с продавцом или брокером, ваш агент по недвижимости организует совместный осмотр объекта, после чего он также назначит встречу с независимым специалистом, который внимательно осмотрит недвижимость на предмет любых дефектов или непредвиденных обстоятельств, о которых вам следует знать перед покупкой.
Если проверка пройдёт успешно, ваш агент по недвижимости сможет собрать необходимую информацию и документы, чтобы вы могли сделать оптимальное предложение по недвижимости. Он подготовит стандартную форму договора купли-продажи, которая есть у всех брокеров по недвижимости или адвокатов. Позаботьтесь о присутствии адвоката и квалифицированного агента по недвижимости, когда вы готовите юридические контракты для покупки.
Составляя предложение, ваш агент по недвижимости позаботится о том, чтобы нынешний домовладелец понимал все условия и требования, которые должны быть выполнены, прежде чем вы приобретёте недвижимость. Ваш агент представит список исправлений, чтобы домовладелец мог своевременно их выполнить перед совершением окончательной покупки.
ПУБЛИЧНЫЕ АУКЦИОНЫ ПО ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ, ЛИШЁННОЙ ПРАВА ВЫКУПА
На публичном аукционе конкуренция как правило невероятно высокая, и цены на этом этапе обычно выше, чтобы кредитор мог покрыть все понесённые судебные издержки. На этом этапе домовладелец уже не сможет избежать потерю своего дома, и имущество будет передано тому, кто предложит самую высокую цену.
Прежде чем аукционы смогут состоятся на законных основаниях в определённом месте, в установленное время и дату, по законам штата Калифорния обязательно предварительное уведомление общественности через газетные публикации. Если вы хотите попробовать свои силы в покупке дома на публичном аукционе недвижимости, лишённой права выкупа, следуйте приведённому ниже руководству:
- Попросите вашего агента по недвижимости связаться с представителем кредитора, чтобы узнать, что именно требуется для покупки недвижимости, выставленной на аукцион. Обычно потенциальному покупателю нужно внести задаток в виде денежного перевода или кассового чека.
- Запросите копию договора купли-продажи или соглашения о покупке, которое вам нужно будет подписать, если вы выиграете аукцион. Этот запрос может быть выполнен вашим агентом по недвижимости, что позволит ему консультировать вас по любым переговорам, которые необходимо провести по данному документу. Нужно отметить, что продавец не обязан соглашаться с любыми возможными изменениями, которые вы хотели бы внести.
- Доступные объекты недвижимости должны быть проверены вашим агентом, прежде чем вы внесёте депозит за участие в публичном аукционе. Следует учитывать, что, если нынешний владелец всё ещё проживает там, он имеет право не позволить вам войти и осмотреть дом.
- Если всё же есть возможность осмотреть объект вместе с вашим агентом по недвижимости, то обязательно внимательно всё проверьте. Делайте фотографии и заметки по своему усмотрению, чтобы запомнить все потенциальные проблемы, которые вы видите. Но следует повторить, что домовладелец не обязан соглашаться с любыми изменениями, которые вы лично хотели бы внести в договор купли-продажи.
- Запланируйте с вашим агентом независимую проверку с квалифицированным специалистом. Вы можете добиться этого, позволив своему агенту по недвижимости работать с брокером или агентом, который отвечает за продажу этой конкретной недвижимости.
- Сделайте ставку на публичном аукционе, если вы выполнили описанные выше действия. Ваш агент по недвижимости будет сопровождать вас на встречу с представителем кредитора в здании суда в день аукциона, чтобы подтвердить ваш задаток и действующее удостоверение личности. Обязательно предварительно обсудите с вашим агентом по недвижимости самую высокую цену, которую вы готовы предложить до начала аукциона, а затем делайте ставки до тех пор, пока вас устраивает стоимость. Если вы выиграете аукцион, ваш специалист по недвижимости поможет вам выполнить все действия, указанные представителем кредитора, которые обычно включают официальную подачу вашего депозита и подписание договора купли-продажи. Вам следует доверять вашему агенту по недвижимости на протяжении всего этого процесса, поскольку он обладает многолетним опытом и знаниями, которые позволят вам принять оптимальные решения на каждом этапе процесса покупки жилья.
Покупка на аукционе предполагает, что вы покупаете дом “как есть”, поэтому вы должны предпринять необходимые шаги перед аукционом и убедиться, что у вас есть квалифицированный агент по недвижимости, который поможет вам совершить выгодную покупку!
НА ЧТО СТОИТ ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ В НЕДВИЖИМОСТИ, ЛИШЁННОЙ ПРАВА ВЫКУПА: РУКОВОДСТВО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ
Самый простой способ приобрести недвижимость, лишённую права выкупа, это купить её в статусе REO, означающем, что банк уже вступил во владение имуществом. Банки обычно рады, когда такие дома появляются в MLS (Служба множественного листинга), ведь в таком случае они могут получить предложение по покупке недвижимости. На этом этапе ваш агент будет просматривать списки MLS, чтобы найти дома REO, которые наилучшим образом соответствуют вашим требованиям. Эти объекты недвижимости являются наиболее востребованными потенциальными покупателями, потому что их можно приобрести точно так же, как любой другой дом в Калифорнии. Если вы хотите приобрести дом, уже находящийся в собственности банка, то предпочтительно делать предложение о покупке за наличные. Большинство аукционов проводятся за наличные деньги, что означает, что кредиты или ипотека не требуются! Весь пошаговый процесс описан ниже.
Шаг 1: Найдите профессионального агента по недвижимости с опытом работы с недвижимостью, лишённой права выкупа
Банк, владеющий данным имуществом, передаёт информацию агенту по недвижимости. REO может работать с многочисленными агентами по недвижимости общего профиля, которые смогут найти подходящего покупателя для дома. Ваш агент будет вести деловые переговоры от вашего имени напрямую с агентом REO.
Шаг 2: Найдите подходящую недвижимость, лишённую права выкупа
Квалифицированный агент по недвижимости проведёт поиск по вашим критериям, ведь он использует различные веб-сайты и ресурсы, включая MLS.
Шаг 3: Запланируйте независимую оценку и все необходимые проверки
Как только вы выберете дом, который хотите приобрести, ваш агент по недвижимости назначит время для проведения профессиональной оценки и осмотра дома. Оценка позволит вам и вашему агенту по недвижимости понять, сколько действительно стоит недвижимость. Это особенно важно, когда речь заходит о том, чтобы подготовить предложение по недвижимости и договориться о разрешении различных непредвиденных обстоятельств или дефектов в рамках договора купли-продажи. Эти ремонтные и восстановительные работы должны быть завершены до того, как вы официально купите дом, учитывая, что продавец несёт ответственность за выполнение этих исправлений.
Шаг 4: Станьте новым домовладельцем
После того, как ваш агент по недвижимости обеспечит осмотр и оценку недвижимости, вы сможете решить, стоит ли вам тратить своё время и деньги на покупку! На этом этапе ваш агент поможет подготовить грамотное предложение, а также собрать и подписать все необходимые документы для закрытия сделки по покупке дома.
НЕДВИЖИМОСТЬ, ЛИШЁННАЯ ПРАВА ВЫКУПА В КАЛИФОРНИИ: ВНЕСУДЕБНЫЙ И СУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК
В Калифорнии жилое имущество может быть лишено права выкупа в судебном или внесудебном порядке. При внесудебном порядке бывший домовладелец не сможет выкупить свою заложенную собственность. При судебном же — прямо противоположная ситуация.
Право на собственность в судебном порядке: Право на выкуп
Существуют определённые критерии, которым должен соответствовать бывший домовладелец, чтобы иметь право обратиться в суд и добиться возможности выкупить своё имущество. Эти условия подробнее объяснены ниже. Бывший домовладелец может выкупить свою собственность, если:
- Прошло не более трёх месяцев с момента официальной продажи недвижимости, лишённой права выкупа, и денег, выплаченных во время продажи, было достаточно, чтобы покрыть всю сумму задолженности, которая причиталась по имуществу.
- Прошло не более одного года с момента официальной продажи недвижимости, лишённой права выкупа с дефицитом. Дефицит — это цена залоговой продажи, которая меньше общей суммы долга домовладельца. Суд сообщит вам была ли продажа недвижимости, лишённой права выкупа с каким-либо дефицитом.
Если в собственности действительно имеется дефицит, то кредитор может отказаться от права бывшего домовладельца на “решение о дефиците”. Законы штата Калифорния, также могут привести к запрету судебного решения о дефиците. В обоих сценариях бывшим домовладельцам не будет разрешено иметь период выкупа или претендовать на “право выкупа” своего старого дома. Это означает, что нынешний домовладелец в безопасности и может сохранить свой новый дом!
Плюсы недвижимости, лишённой права выкупа: Более дешёвая стоимость и быстрое закрытие сделки
Потенциальным покупателям нравится, когда агенты по недвижимости, имеющие опыт работы с недвижимостью, лишённой права выкупа, находят именно такие дома, ведь их обычно можно приобрести по гораздо более низкой цене, чем дома на традиционном рынке недвижимости. Если вы в поиске нового дома, но не хотите платить полную рыночную стоимость, это отличный вариант для Вас.
Быстрое закрытие сделки
Процесс закрытия сделок с недвижимостью, лишённой права выкупа, обычно проходит намного быстрее. Если вы покупаете дом в течение периода, предшествующего обращению взыскания, нынешний домовладелец, скорее всего, попытается быстро продать дом до выставления его на публичном аукционе. Это позволит им сохранить свой кредитный рейтинг.
Получение прибыли
Возможно, вы ищите новый дом не для проживания, а вас больше интересуют инвестиционные возможности, которые он может вам предоставить! Потенциальные покупатели, имеющие опыт работы в сфере перепродаж, отремонтируют свой недавно приобретённый дом, чтобы увеличить его рыночную стоимость. Затем они продадут дом по более высокой цене и получат хорошую прибыль.
Минусы недвижимости, лишённой права выкупа: Каковы риски?
Если вы хотите купить недвижимость, лишённую права выкупа, вы должны чётко понимать, что приобретаете его “как есть”. Это означает, что в каком бы состоянии ни находился дом, соглашаясь его купить, вы таким его и получите! Часто у вас нет возможности осмотреть дом перед его покупкой, и это может быть большим риском, учитывая, что вы не знаете, какие дефекты скрываются за фасадом, прежде чем вам официально передадут право собственности на недвижимость.
Необходимый ремонт
Если вы приобретаете недвижимость “как есть” без выполнения необходимых проверок, то вам могут потребоваться различные ремонтные работы, которые обойдутся в большую сумму денег. Дом, скорее всего пустовал, когда бывшие домовладельцы лишились права собственности. Это означает, что за имуществом не следили и не ухаживали должным образом, а значит вам придётся взять на себя это бремя покупая дом. В зависимости от состояния дома, эти расходы могут в конечном итоге стоить вам больше, чем сама недвижимость.
Бешеная конкуренция
Уровень конкуренции будет зависеть от стадии, на которой вы решите сделать предложение по дому. Если ваш агент по недвижимости сможет помочь вам приобрести недвижимость до публичного аукциона, то вам не придётся беспокоиться о большой конкуренции. Но как только собственность будет выставлена на публичный аукцион, вы оказываетесь на совершенно неизведанной территории! Любой, кто ищет недвижимость, лишённую права выкупа, в местной газете, так же, как и вы, сможет увидеть объявление и сделать ставку на дом. Дом достаётся тому, кто предложит самую высокую цену в день аукциона, так что вы должны заранее решить, сколько вы готовы потратить, когда этот день наступит.
НОВЫЙ ЗАКОН (SB 1079): УПРОЩЁННЫЙ СПОСОБ КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ, ЛИШЁННУЮ ПРАВА ВЫКУПА
Новый закон, получивший название “SB 1079”, был создан для того, чтобы потенциальным покупателям было проще приобретать жильё, рассчитанное на одну или четыре семьи, продающееся на публичных аукционах недвижимости, лишённой права выкупа. У инвесторов появляется отличный шанс получить прибыль от этого нововведения. Новый закон изменил старые процедуры по лишению права выкупа, которые раньше позволяли крупным корпорациям совершать оптовые покупки различных домов в рамках одного аукциона, при этом не давая возможность собственникам приобрести недвижимость и не позволить дому пустовать.
SB 1079 предоставляет арендаторам, владельцам, некоммерческим организациям и местным органам власти совершенно равные возможности для покупки домов на аукционе. Это даёт инвесторам возможность сохранить право собственности на свои дома, занимаемые владельцами. Кроме того, закон ограничивает возможность крупных корпораций осуществлять массовые покупки недвижимости, потому что новый закон предусматривает повышение штрафов за осуществление такой деятельности. Равные условия стали тем самым шансом, который открыл инвесторам возможности вкладывать свои средства и приобретать недвижимость, лишённую права выкупа по достаточно низкой цене, чтобы в последствии, с помощью своего агента по недвижимости/брокера выполнить необходимые ремонтные работы, позволяющие быстро продать недвижимость потенциальному покупателю.
Как сделать ставку
Теперь вам может быть интересно, как вы можете воспользоваться этим новым законом. Проверьте веб-сайт аукциона недвижимости, лишённой права выкупа, и узнайте самую высокую ставку, чтобы вы могли сделать своё конкурентное предложение! Конечно же всегда необходимо соблюдать меры предосторожности, желая воспользоваться преимуществами подобных сделок. Убедитесь, что на объекте недвижимости нет наложенных залогов или дефектов, которые могут привести к тому, что вы будете подвержены потенциальным судебным разбирательствам. При возможности самым лучшим решением будет всегда осматривать дом перед покупкой! Ссылка на государственный веб-сайт даёт вам прямой доступ к официальной стенограмме этого закона:
https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/billTextClient.xhtml?bill_id=201920200SB1079
Вывод
Есть много плюсов, которые вытекают из покупки недвижимости, лишённой права выкупа, учитывая, что это одни из самых дешёвых объектов недвижимости на рынке! Когда вы готовы приобрести новый дом, наличие квалифицированного специалиста по недвижимости будет иметь определяющее значение на протяжении всего процесса покупки жилья. Хотя покупка заложенного дома может позволить вам сэкономить большую сумму денег, но самостоятельные попытки разобраться во всех сопровождающих нюансах и документах очень сложны и запутаны, что делает весь процесс слишком напряжённым. Использование наших квалифицированных услуг позволит вам приобрести отличные дома до публичного аукциона недвижимости, лишённой права выкупа, и получить конкурентное преимущество перед другими покупателями на рынке. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы найти дом своей мечты.